DERRUMBE

DERRUMBE

Esta semana hemos amanecido con un susto.

Uno de los muros de separación con la calle ( por decir algo ) del patio trasero del edificio ya tapiado pero no derribado de calle Pando 4 se ha caído sobre la calzada ( por llamarla de alguna manera ).

Esto demuestra una vez más la degradación absoluta en la que viven estos vecinos, ya salvados por nuestros representantes del malvado concesionario privado y ahora, pues eso, abandonados.

No es la primera vez que pasa en estos años.

Pero siempre en eso hemos tenido suerte. No ha habido desgracias personales.

Tanto es así, que durante años hemos estado alejados desgraciadamente de las noticias, y cuando no eres noticias, no representas peligro real para nadie.

Puedes gritar, si no sales por la tele, nada de nada.

He contado muchas veces mi dilema.

Por una parte, tenía que guardar discreción del grave estado de conservación de los edificios, no de origen, sino por total ausencia de mantenimiento de sus titulares, continuamente engañados de la transitoriedad de su situación, ante un inmediato realojo, que aún ahora, más de 10 años después, muchos esperan.

Tenía que guardar discreción porque este era el argumento provocado que establecía la falta de valor real de los bienes a expropiar. Aparentemente, según se iban degradando el valor expropiatorio se podía defender legalmente para personas no preparadas o mal informadas ( o aviesas ) su baja indemnización.

Y muchas veces ante los Tribunales he explicado lo mismo.

El método de cálculo del valor de suelo aceptado legalmente es el Método Residual.

Todos los métodos de cálculo inmobiliario están en realidad basados en sistemas de valoración fiscal. Se trata por tanto de investigar el valor real de las cosas sin esperar datos declarados.

Pero este Método, como cualquier otro, es REGLADO, tiene sus normas.

El valor de suelo se calcula deduciendo del valor de venta de lo que se puede construir en ese suelo legalmente los costes de todo tipo previstos para esta edificación. Por eso se llama método residual, porque lo que queda de valor si quitamos al precio de venta los costes de producción y beneficios, no puede ser otra cosa que el valor del suelo.

Pero, si os dais cuenta el valor en venta al que hay que quitar los costes, no es el valor en venta de lo ahora construido, sino de obviar este dato como estado de lo actual y analizar en cuanto se vendería una NUEVA CONSTRUCCIÓN.

No hay que ser matemático para saber que es una estafa calcular el valor en venta de mi vivienda como vieja y mal conservada y luego descontar los costes de hacer una nueva.

Pues esta falacia, del todo tipo incorrecta como perversa, es la que se repite, y no solo en este sector en casi todas las valoraciones.

Pero esto, que es de obligado cumplimiento para el valor de suelo, conduce al error de interpretación de muchos, incluso técnicos que dicen saber de esto, y que se limitan a relacionar estado actual con el valor de suelo real.

Primero se calcula el valor de suelo por este método y luego se añade el valor de lo existente, con todos los condicionantes como minusvalías que su estado como antigüedad contemplen.

Por ejemplo un suelo sobre el que tiene un edificio en estado de ruina puede tener un precio multimillonario, por su edificabilidad como situación, y el edificio existente no valer nada.

Pues esta chorrada, es la base de la mayoría de pleitos indemnizatorios. La Administración declarando minusvalías y el perito analizando valor real de suelo.

Dejen por tanto de maldades, y valoren donde están las cosas, no el estado donde ustedes mismos las han conducido.

Porque eso ya es de malas personas.

Lo que sí es cierto es que esto es un detonante de que la zona 0 precisa tomársela en serio.

Ese día 18 de Abril, se acerca cada vez más, y se viene con soluciones inmediatas o mejor que sopesen un nuevo aplazamiento.

Claro que entonces ya no esperaremos más y yo solo, y que se apunte quien quiera, organizaré esa Asamblea. No será la primera, y tampoco me temo la última.

Las preguntas a resolver las tenéis en el post pasado, que creo es de los más importantes de este blog.