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viernes, 11 de abril de 2014

PROBLEMAS ECONÓMICOS?

Creo que hemos visto en este extracto excesivo de muchas cosas, que no era un Plan con visos de tener éxito con los problemas que tenía de origen. Era, como había dicho, con términos aplicables a mi afición deportiva, es un barco que no debe salir de puerto.

Por eso, cuando el Ayuntamiento decide sacar a concurso dicho sector a una empresa privada, cediendo toda la gestión, en carácter de Concesionaria, no me parecía oportuno.

Un proceso de expropiación por remodelación de barrio, requiere no solamente unos condicionantes urbanísticos como financieros oportunos, sino una especialización y sensibilidad precisa. Esto no quiere decir que sea imposible, ya que existen y he colaborado en situaciones similares, pero debe seleccionarse muy bien tanto al adjudicatario como las bases del concurso y su experiencia en gestión.

La Asociación, como no podía ser de otra manera se interesó ( con total independencia de cualquier grupo, incluso con escritos desligándonos de alguno ) en las bases de dicha adjudicación. Por supuesto, cuando leímos que precisábamos de un aval de 40.000.000 de euros, y después de un brevísimo repaso de nuestros bolsillos, comprendimos que sólo las grandes constructoras estaban llamadas ( como siempre ).
El problema de vender algo antes de comprarlo es que le tienes que explicar al que compra qué y por qué tiene que pagar, lo cual es malo en una expropiación porque descubres previamente tus cartas, también ante los jueces.
Aquí está el desglose económico  presupuestario del Ayuntamiento, en donde calcula el propio departamento de expropiaciones,  los posibles gastos de la operación y el montante por tanto de 176.500.392,67 € de licitación:

Que conste que estamos en el año 2006:




Lo primero que vemos es que el Ayuntamiento contempla para la Valoración de la expropiación, la Ley 6/1998, vigente en esa   fecha y considera que el proyecto de expropiación, según esos valores alcanzará una cifra de 88.461.967,31 €.

Como la mayor variable es el precio de suelo y sin mayor espera ( los cálculos los tengo hechos con diferentes variables ) os diré que el Ayuntamiento pensaba que según la Ley 6/1998 el precio de suelo del Paseo oscilaba entre 1.300 €/m2 y 1.400 €/m2.

Esta cifra, analizada por mí como perito que conoce desde el día que se inventó, hace casi 30 años el método residual de valoración ES CORRECTA, bajo el supuesto jurídico de que es suelo urbanizable y por tanto hay que considerar el 50% de vivienda libre y el resto de VPO, y con una valoración de precio de venta de la vivienda libre próxima a 4000 €/m2.

Ahora es cuando describe cómo funciona un proyecto de expropiación de este tipo: Siempre, y no por “el influjo de una asociación perversa”, siempre, un 20% acepta aproximadamente lo que dice la Administración, por lo que se incluye una cantidad por mutuos acuerdos, que viene fijada en un 10% más ( lo cual es un dato erróneo,) . Fija una cantidad de 1.769.239,35 €, para estos menesteres.

Donde viene INCREMENTO JTE, significa que el Ayuntamiento piensa que el 80 % restante NO llegará a un acuerdo y recurrirá al Jurado Territorial y considera, que, como se apaña usualmente, existirá una subida para estos no mayor de un 15%, es decir que el Jurado considerará que el valor de suelo estará entre: 1.500 €/m2 y 1600 €/m2.

Existe un valor de subida por el Jurado Territorial QUE SIEMPRE ES POR SUELO de 10.615.436,08 €
Este incremento es sólo por mayor valor del precio de venta de vivienda libre de la zona.

Ahora bien, como siempre pasa, el Ayuntamiento hace un cálculo de que una parte de propietarios NO se contenta con lo que dice el Jurado  Territorial y el Tribunal Superior de Justicia de Madrid eleva la valoración de estos en un 15% s/ total, esto es 14.861.610,51 €.

Como incluye intereses, tiendo a pensar que la previsión real es que el Tribunal Superior de Justicia, según los cálculos municipales rondaría de media entre los 2.500 €/m2 y los 3000 €/m2 de valor de suelo.

Esta valoración  es  considerando sin duda, como podía ser posible que el suelo lo considerara URBANO y por tanto sin reservas algunas de vivienda de protección oficial, como así se refería expresamente en el Plan Parcial aprobado.

ES CORRECTA según mis cálculos ante la misma previsión de que el precio de la vivienda libre oscile sobre los 4000 €/m2 de repercusión, en la zona.

Proyecto : 86.567 €
6% BI = 6.947.689,21 €
14% GG = 16.211.274,84 €

En total por tanto Dragados como adjudicatario tendría unos costes de 138.953.784,30 € para la expropiación.

El resto es que TENÍA LA OBLIGACIÓN DE CONSTRUIR 300 VIVIENDAS DE REALOJO por un valor de 16.334.233,23 € , derribos por valor de 2.583.360 € y costes de urbanización de 18.629.014,44 €.

TOTAL: 176.500.392,67 €

Con esta base, participan las cuatro empresas en el concurso “público” y con 68 puntos es adjudicada a Dragados. El motivo principal de dicha adjudicación es según el acta de adjudicación, literal:

“Así mismo, ofrece las siguientes mejoras respecto a las condiciones básicas mínimas y obligatorias de licitación: En el diseño de la urbanización por un importe de CATORCE MILLONES QUINIENTOS SETENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y SIETE EUROS CON SETENTA Y SEIS MIL CÉNTIMOS ( 14.573.247,76 € ).”

Esto, la verdad nunca lo he entendido bien, si la licitación no sube y se le adjudica en 176.500.392,67 €, ¿ de dónde sale esa cifra de mejora?.

Tiendo a pensar que redistribuye en los gastos dicha cifra, es decir: LAS CASCADAS las pagan los propietarios ya que Dragados piensa pagar menos para cobrar más por la urbanización.
Así se produce la adjudicación con fecha 1 de Septiembre de 2006.

¿ Cuál es el secreto para pagar menos para compensar esta diferencia de gastos?

Supongo que Dragados no tenía como yo una bolita mágica, pero el caso es que con fecha 1 de julio de 2007 entra en vigor la Ley 8/2007 de Suelo y Valoraciones que modifica aparentemente la Ley 6/1998, con la que el Ayuntamiento valoró.

Por supuesto en el año 2008 se aprueba el Proyecto de Expropiación y se ajusta la valoración al espíritu que considera el Ayuntamiento como Dragados de esta Ley.

Si la previsión de concurso el Proyecto de Expropiación según la Ley 6/1998, era de un coste de 88.461.967,31 €.  El proyecto aprobado con la nueva Ley 8/2007 asciende a 56.000.000 € aproximados. De los 1400 €/m2 a 1.500 €/m2 se fija la valoración de suelo en 868 €/m2.

Con esto el coste de suelo expropiado tiene una rebaja de 32.000.000 €.

Yo, y todos los peritos contratados, conocedores de estos antecedentes, nos vemos en la tesitura de cuál es la legislación aplicable de valoración, pero además, tenemos el problema de que, al no haber precedentes en la aplicación de la nueva Ley, su cumplimiento no es muy objetivo. En otras palabras: Ni puñetera idea de cómo interpretarla sin un reglamento que la cumplimente.

Yo opto por pensar que es el propio Ayuntamiento el que ha fijado la valoración del Tribunal Superior en la base del concurso y considero que se debe valorar no para un precio de venta de 4000 €/m2 sino de 4620 €/m2 la vivienda libre de la zona y por tanto a 3.700 €/m2. Si estaba en el proyecto, y esta valoración tiene que llegar al Tribunal es congruente con los actos propios del Ayuntamiento ya que coincide con lo establecido en el concurso ( Por otra parte es congruente con lo que debo hacer ). 

El Jurado Territorial falla, no con una subida acostumbrada del 15% sino con una del 21% y fija el criterio de valoración en 1062 €/m2.

Pero el Ayuntamiento y Dragados no están preocupados por la subida del 15% al 21% del Jurado, sino porque el JURADO considera que no es de aplicación la Ley nueva por ser de tramitación anterior a su entrada en vigor.

Esto llevaría, en caso de triunfo de esta tesis a los valores iniciales de Concurso, esto es que el Tribunal de Justicia pudiera valorar a 3.000 €/m2 o más, el suelo.

Recurren, ante esta posibilidad, todas las Resoluciones del Jurado Territorial y los propietarios en el porcentaje previsto ( 65 de 400 fincas ).

Ahora el Tribunal Superior de Justicia a emitido la primera sentencia y, aunque esta recurrida opina que NADIE tenemos razón y el valor de suelo es de 347,24 €/m2.

No voy a entrar en la Sentencia, ya que ha sido dictada por razones jurídicas y no rechazada mi valoración por cuestiones técnicas.

Vamos a imaginarnos que prospera la misma, y que nadie cobra nada del Jurado Territorial ni por supuesto del Tribunal, que se quedan con lo puesto : 56.000.000 €.

RESUMEN: LAS CUENTAS DEL GRAN CAPITAN:

a)      Se reduce la valoración de la expropiación de 139 millones de euros a 56 + BI +GG= 67 millones, es decir a más de la mitad.

b)      Esta cifra se ve a su vez reducida porque gracias a mi colaboración se liberan 3 edificios, con 50 viviendas.

c)       La mejora base de adjudicación a Dragados consistente en un incremento en los gastos de urbanización, que por supuesto pagaban nuestros asociados, ya no hay cascadas de agua y se redacta un nuevo Plan Parcial que supone una fuerte reducción de costes de urbanización porque se reduce al máximo la dimensión longitudinal del Paseo ( va en línea recta y no bordeando el parque )

d)      Tan sólo se construyen 114 viviendas de realojo de las 300 previstas en el concurso, ya que entre otras cosas el retraso ha contribuido a reducir el censo.
    
Si es cierta la noticia que ha publicado la prensa de que a Dragados se le va a dar 70.000 m2 de vivienda libre y 106.000 de protección pública y el Ayuntamiento se queda sólo con 21.000 m2……..

¿Podemos estar ante un concurso planteado en una cifra y con una rebaja de costes importante y sin embargo con una renegociación al alza?

Todo esto precisa unas aclaraciones públicas muy claras. 
   

Creo que después de esto sólo me viene el epílogo.

miércoles, 9 de abril de 2014

EXPLICACIONES : PROBLEMAS URBANÍSTICOS 2 ( 2 DE 2 )

Recordando, la entrada anterior, teníamos una zona a) que no tenía problemas urbanísticos y que decíamos desconocer el por qué de su inclusión con el resto, una zona b) que era donde se producían las edificaciones en casas bajas y solares, y una zona c) sin edificar y de titularidad municipal.

mediados del año 2001:  Estaba tan ofuscado con la determinación de las titularidades privadas que no me detuve a analizar la zona que en las certificaciones registrales aparecían como municipales.

Analizando históricamente el sector, me quedé perplejo: En el año 1985 el Plan General de Madrid esta zona c las incluía como parte del parque Rodriguez Sahagún, mediante una expropiación denominada Huerta del Obispo. Entre el año 1985 y 1.992 se expropia a sus titulares  esta zona y se derriban las casas existentes ( por eso son solares ) para hacer el parque en unas indemnizaciones de suelo que comprenden desde los 6 a los 18 €/m2.

Hay va un plano de cómo estaba en el año 1985.


Sin embargo ahora esa zona era recalificada como edificable, con título municipal en el Plan General de 1.997. Casi 33.000 m2 de suelo recalificado para un uso distinto al objeto de su expropiación. Esto es el 40% del suelo edificable descontando calles y sistemas generales.

Hay va un plano señalando en verde la zona c) y en amarillo el resto del sector:


Esta circunstancia es muy grave ya que estos propietarios PODIAN SOLICITAR QUE LES DEVOLVIERAN SU TERRENO, lo que se llama derecho de reversión, por no haber cumplido el objeto para lo que se les expropió.

Hablé seriamente con los letrados de la Asociación y con el entonces Presidente) y les dije: “Si no se resuelve esto aquí tenemos algo sin solución, debemos intervenir”.

El día 31 de julio de 2001 presento al Ayuntamiento la solicitud de reversión de dichas fincas:
Ahí va el documento:


A su vez los titulares hacen lo propio, reclamando 22 de las 32 fincas.

Muchas reuniones con la misma respuesta, nada. Viendo que no hacen caso es en la Asamblea de 2.003 cuando enseñando los planos indico mi preocupación públicamente del lío este.

Ya en el 17 de marzo de  2006, se deniega por el Ayuntamiento la reversión de dichos solares y se aprueba definitivamente el Plan Parcial con fecha 28 de junio de 2006 y con fecha 1 de septiembre de 2006 se adjudica a Dragados la concesión, sin la inclusión de los mismos.

Lo primero que se hace es lógicamente firmar un convenio de adjudicación de los solares que van a ser de Dragados, que se queda con los mejores aparentemente: Las futuras torres, dos en los solares de Marqués de Viana ( donde ahora tienen sus instalaciones ) y dos en el encuentro de Capitán Blanco Argibay con el Paseo, 73.000 m2 edificables de vivienda libre y/o oficinas u hotelero, por 2.300 €/m2 de repercusión, 176.500.392,67 €.

Esto lo analizaremos en la siguiente entrada, pero lo que asombra de esta adjudicación es en el desglose de costes, que publicaré, no figuran gastos financieros.

Esto sólo puede tener una justificación: Se iba a ir entregando el suelo a Dragados según fueran abonando gastos. Como se habían elegido suelo sin ocupar y del propio Ayuntamiento esto era sencillo, aparentemente.

Si os dais cuenta esos solares, los mejores, los de Marqués de Viana, sí esos que se decía se iba a vender para un hotel …. ESTABAN EN LA ZONA DE REVERSIÓN.

Los propietarios inician el largo proceso judicial y el Ayuntamiento se defiende, Dragados en el año  2009-2010 abona como indemnizaciones unos 30.000.000 €, que junto con beneficios industriales y gastos generales……. Supongo piden la primera parcela.

Curioso negocio el del Ayuntamiento, que expropia una parcela de 6000 m2 a 18€/m2 y la vende a una repercusión de 2.300 €/m2…..

A finales del año 2010 estamos negociando un acuerdo económico con Dragados y llegamos a un acuerdo, pero Dragados una vez le entregamos el documento para la firma, no aparece .

 A su vez los juzgados ya han dictado sentencia FAVORABLE a la reversión. El Ayuntamiento no puede entregar lo que no es suyo y menos devolverlo a sus propietarios y se lanza a una huida hacia adelante solicitando  a los juzgados que se les fije una indemnización, esto es que no devuelven pero les indemnizan a estos propietarios.

Sólo hace unos meses ( creo ) tiene el solar de Marqués de Viana disponible el  Ayuntamiento. Muy tarde.
No se si esa fue la exclusiva razón de Dragados para frenar la obra y los acuerdos con nosotros, pero sería una razón más comprensible que la de “una tubería de gas” .

Si se hubiera integrado estos solares en la operación a tiempo, devolviéndoselo a sus titulares iniciales, cuando se solicitó, todos nos hubiéramos ahorrado muchos disgustos.

Como vemos existían múltiples condiciones adversas para la correcta ejecución del Plan, que adolecía a su vez de un diseño en la que las fases para realojo no estaban bien determinadas.

Queda preguntarse quizás por qué el Ayuntamiento acomete una Expropiación compleja si ya disponía con los terrenos que había expropiado muy baratos colindantes al Paseo, suelo suficiente para la mejora del Paseo e incluso vivienda pública, todo costeable con las licencias urbanísticas de los terrenos liberados colindantes del sector.


Puede que en el Estudio Económico de la siguiente entrada obtengamos las últimas respuestas. 

lunes, 7 de abril de 2014

EXPLICACIONES 1 : PROBLEMAS URBANISTICOS ( 1 parte de 2 )

Ya por los años 70 del siglo pasado y seguro incluso antes, los deseos municipales eran expropiar toda la zona, desde Bravo Murillo hasta el Paseo de la Dirección. Calles estrechas, solares desiguales y pequeños, falta de aparcamientos…..

Las diferentes crisis y el miedo de una intervención compleja fueron reduciendo estos deseos y ya en el Plan General de 1985 tan solo era una franja intermedia y en 1.997 se redujo a la actual delimitación.

Era una superficie controlable, pocas fincas, solares poco edificados, parecía manejable, hasta que se estudia en profundidad, cosa que creo conocía el IVIMA ( Comunidad Autónoma )  como beneficiario de la posible expropiación y que produjo que no expropiara y se lo endosara al Ayuntamiento.

Cuando estudié el tema en el año 2000-2001 lo primero que me sorprendió es que a simple vista existían 3 sectores diferentes dentro de la misma actuación:

a)      Zona entre c/ Capitán Blanco Argibay, Pando, Sorgo, Paseo de la Dirección Isabel Serrano y Cantueso, al norte de la actuación. Zona proveniente del antiguo barrio de Tetuán, con edificación y urbanización  colmatada, formando un suelo urbano perfectamente ordenado y en funcionamiento.

b)      Zona restante entre estas calles y el Paseo de la Dirección, con áreas urbanizadas pero solares poco construidos y casas bajas de diferente ordenación desigual.

c)       Zona comprendida entre el Paseo de la Dirección y el Canal de Isabel II, incluyendo en esta zona los dos solares ocupados ahora por las instalaciones de Dragados, al final de la calle Marqués de Viana en su conexión con el parque. Esta zona fue expropiada tan sólo 10 años antes para anexionarlas al ahora parque Rodriguez Sahagún y ahora aparecían como edificables ( ¡ ) . Este es el principal problema.

De la zona a) sólo decir que flaco favor haber integrado la misma con el resto, en todo caso debiera haber constituido un sector independiente, con diferentes derechos. De la zona B hablaremos ahora y la zona C, en la próxima entrada, por ser de principal interés.

Como vemos el primer problema urbanístico es que no supone una unidad de actuación homogénea y por tanto la tasación conjunta completamente injusta.

ZONA b)

Cuando un urbanista se encuentra con solares en Madrid sin edificar desde los años 30 no piensa : “ Habrá una legislación que lo impida”, eso en una zona céntrica cerca de la Castellana…. Es pensar que las cosas funcionan….Y no.

Si veis un solar sin edificar suele ser por problemas de titularidad, vamos, que no tiene dueño claro.
Aquí no se sufre excepción. Esta zona proviene de titulares de antes de la guerra, de los cuales tan sólo nos quedan los nombres de los caminos que llevaban a sus tierras, Portones, Alberdi Aizquibel….

 Ahora son los nombres de las calles, en recuerdo único posterior a la contienda de los mismos. En el año 1936 se quemó el registro de la propiedad de Colmenar Viejo de donde dependía esta zona. Tras la guerra solares aparecen segregados a nombres distintos, unos registralmente y muchos sin documentación suficiente.

Desde el año 2000 hasta ahora la Asociación ha hecho una labor intensa de búsqueda de titulares, arreglar documentación, con situaciones singulares como tener propietarios de la misma finca asociados en situación litigante entre ellos.

En el año 2006 se aprueba por el Ayuntamiento el Plan Parcial, documento donde se refleja en planos lo que se va a construir y se incluye un Plan de Etapas. En una remodelación como esta, es primordial conocer, a la hora de redactar este documento, la relación y características de la titularidad de las fincas, ya que se debe situar las edificaciones de realojo en las parcelas más inmediatas de expropiación, porque si no se realoja, no hay nada que hacer ( obvio para todos ya ).

El Plan, que no ha sido modificado todavía en esto, incluye para no aburrir 4 fases,  la primera de 2 meses de ejecución y la segunda de 18 meses, coinciden con lo que hay que hacer primero: REALOJAR y las 2 restantes rematar.

La fase 1 corresponde con el actual solar, para que lo entendáis: El de las chatarrerías de Capitán Blanco Argibay hasta el número 29 de Alberdi y la calle Reyes Aizquibel. En esta zona tan sólo vivían 4 familias gitanas ( los Heredia ) que estaba previsto su inmediato realojo fuera del barrio. Aquí se edificarían las primeras 81 viviendas de realojo en el plazo de 18 meses.

En la fase 2, realojando fuera del barrio a 18 familias más junto con las 81 construidas se podían realojar las 119 familias de las casas bajitas ( zona B ) y con la construcción en esta zona, realojar al resto.

Bueno, estas fases no se han cumplido. Es evidente que cuando se redactó esto no eran conocedores de que esta zona era la más compleja para expropiar, por múltiples motivos. De hecho aún hoy no esta finalizada y por cierto la familia Heredia compone parte de los gitanos no incluidos en el bloque. Parece ser que los primeros van a resultar los últimos.

En realidad el proyecto de expropiación tarda dos años y medio en aprobarse definitivamente, curiosamente al amparo de una nueva Ley de Valoración que le era favorable a todos menos a los titulares.

 Ya son conocedores de los problemas y plantean una nueva ubicación del primer edificio de realojo en el aparente único solar libre, cuando creen que ya lo es, y que gracias a la buena voluntad de los letrados de dichos solares se edifica: Las 114 viviendas famosas ahora entregadas, edificadas en la zona c), pero esta problemática la analizaré en la siguiente entrada.

Los fallos de previsión y estrategia general de realojo, ante una difícil distribución de la Propiedad  es el primer problema que ha incidido.


Aún seguimos arreglando documentaciones de propietarios y habrá gente que nunca podrán demostrar su título. Muchas veces me pregunto qué hubiera pasado si no hubiéramos existido, la labor entre 2000 y 2007 fue intensa y cuando se publicó el listado de afectados se alegó por parte nuestra más de 80 fallos del proyecto.

Recordamos todos que en la alegación se incluía facilitar al Ayuntamiento que en la calle Alberdi 10, finca 45 del proyecto, de 3.127, 77 m2 la misma no era de propietario desconocido sino que era de titularidad municipal desde el año 1945. Aquí sí se hubiera podido iniciar en 2 meses la fase 1, si lo hubieran preguntado.    




sábado, 5 de abril de 2014

EXPLICACIONES - PREAMBULO

Llegado a este punto de mi gestión, creo de deber hacer un pequeño resumen de los problemas que ha llevado a este sector a la situación que tenemos.

No es mi pretensión extenderme en conclusiones técnicas o jurídicas que sean comprendidas o discutidas por pocos. Es mi deseo hacer una síntesis, en dos o tres entradas esta semana que aclaren a todos mis conclusiones razonadas y documentadas de las razones, los errores de unos y de otros, las pretensiones, que han motivado todo.

Quiero hacer notar que no tengo por qué tener razón en mis argumentos, pero sí que estoy convencido de ellos, para mí, esto es lo que ha pasado. A su vez es imposible en este espacio contar muchas cosas, que queda pendiente para más adelante, si es menester. Son 14 años de Asociación y muchas cosas.

No emprendo ahora lucha contra nadie, sino exponer los hechos.

Cuando, en el año 1.999 me propusieron  asesorar técnicamente   a esta incipiente agrupación de intereses, yo venía de mi éxito de gestión en el ámbito de la Ventilla, con un acuerdo con la Comunidad de Madrid de más 1000 fincas en un Convenio Urbanístico Expropiatorio, que posibilitó lo que ahora es la Avenida de Asturias.

No, no fue, como es normal para un técnico un motivo de retiro, ni me pude comprar ese Ferrari, ni el chalet en La Moraleja ( las comisiones no van a los técnicos ) . Pero sí que fue un motivo de orgullo y prestigio en la zona.

Eso fue determinante para proponerme esta Asociación, y aunque ofreciendo un poco de resistencia, no supe decir que no. Era teóricamente fácil, 400 fincas, que ya me conocen, que saben que se puede, parecía sencillo.

Cuando empecé a analizar el tema, con datos que me facilitó el IVIMA y un profundo estudio urbanístico como patrimonial de la zona en los años 2000-2001 comprendí que era muy complejo. Existían problemas de ordenación, patrimoniales y urbanísticos de base muy importantes que complicarían todo.

En el año 2003, en la Asamblea General de la Asociación, en una iglesia con invitados de la Junta de Distrito, Ivima y otros ( nos llevábamos bien ) dije ( siempre haciendo amigos )  :

"Este sector es inviable....Cualquier abogado se lo carga" ...

No reparar y luego en el año 2007 la Concesión de esto a una empresa privada y tenemos el cóctel explosivo perfecto.

Lo intentaré resumir en dos capítulos : EXPLICACIONES 1 : PROBLEMAS URBANISTICOS y
EXPLICACIONES 2: LAS CUENTAS ECONOMICAS

En los comentarios espero aclarar vuestras dudas.    

      

viernes, 4 de abril de 2014

SIN NOTICIAS

Esta semana no he podido dar ninguna noticia. La obra en el tramo descrito esta iniciada. Sobre el resto de cosas pendientes no hay nada fiable.

Parece ser que el Ayuntamiento ha requerido a Dragados para el pago de ciertas Actas de expropiados que faltaban sin que aún exista datos fiables de día de abono. Curiosa manera de llevarse bien, de existir acuerdos.

Como casi todos los realojos posibles ya están realizados, como he informado, poco movimiento en este sentido. Conozco que se estan produciendo reuniones para intentar resolver algo esta situación. No pregunto, porque se que si hay algo que contar lo harán, no pretendo convertir el blog en emisor de falsas esperanzas. Sí que se va a proceder a derribos importantes de edificios ya realojados, cosa importante para evitar males.

Lo que sí ocurre es que cuanto más tiempo pasa, mayores son los problemas de okupas y de presión sobre los actuales moradores. Y no, no son los actuales moradores de avisar para que okupen. Y si los propietarios que no han cobrado lo hacen, oye, que están en su derecho. no les pagan y no pueden hacer nada?.

Esto la solución se hizo mal desde el principio y las consecuencias son las que son.

Espero que la semana que viene tengamos novedades.

Lo que sí empezaré esa semana es a explicar cosas que aclararán a algunos, cosas. Así la espera se hace menos larga.

martes, 1 de abril de 2014

ABRIL

Bueno, mi mandato de Presidente, ha terminado. A finales de Abril se convocará la Asamblea General con el Orden del Día que se os notificará 15 días antes. Hasta esa fecha toda la Junta Directiva, de las personas que no se han dado de baja, esta en funciones, hasta la nueva directiva.

Yo, ya lo avisé, no me presento. Esto, lo sabéis me ha costado dinero, salud, tiempo, relaciones familiares. Dije esto antes de la publicación de la Sentencia negativa que de valoración, es decir no tiene nada que ver, seguiré actuando como siempre en mi calidad de perito independiente.

La razón fundamental por la que fui elegido hace 6 largos años es que por mis conocimientos y experiencia era el adecuado técnicamente para una de las funciones primordiales de base para la fundación de esta Asociación: Conseguir acuerdos con la Administración expropiante, tanto en valores de expropiación como realojos y ejecución de trabajos.

Múltiples problemas han hecho esta labor extremadamente complicada  y en casi nada se han llegado a acuerdos, por lo que mi labor ha sido más de gestión que otra cosa. Ya en el último mandato de dos años comentaba mi deseo de que otro perfil menos técnico y más político me relevara. No lo conseguí.

Ahora sólo desearía poder decir en la Asamblea:

REALOJOS:

Que hubiera un acuerdo sobre realojo, en precario o en viviendas del barrio del IVIMA y EMVS, prefabricadas....Lo que sea es mejor que ahora, para las personas que se han quedado fuera del construido.

PAGOS PENDIENTES EXPROPIATORIOS

Que se han pagado ya las indemnizaciones pendientes a todos los que faltaban.

OBRA:

Que nos explican qué van a hacer y cuándo.

PLEITOS POR MAYOR VALOR:

Que esta en manos de los letrados y los jueces, respetando como perito la interpretación que surja.

Con estas respuestas, que son de lógica, para fin de  mes, me iría feliz y contento, sabiendo que no he perdido el tiempo.

Cuando decía en diciembre que en mi bolita mágica a partir de Abril, ya no  veía nada, tiendo a creer que soy yo sólo el que no lo veo, porque no estoy, igual que las personas mayores que creen que viene el fin del mundo y sólo es el fin de su mundo.

 



jueves, 20 de marzo de 2014

20 M

Bueno, ya estamos en el 20 de Marzo, fecha señalada por el Ayuntamiento para la reanudación de las obras por Dragados. Ya me diréis si esto se cumple, no se si con corte de cinta, banda de música y azafatos ( por eso del machismo ). Como veis he recuperado el buen humor.

Pero lo importante es no cuando se empieza algo que ya esta fuera de plazo por incumplimiento de ambos. Sí, ya se que en la anterior entrada he vestido a Dragados como el muy malo y al Ayuntamiento como el muy tonto, y que pueda  no ser así, pero es que la otra versión es peor y no mejora la imagen de Dragados.

Lo importante es CUANDO SE TERMINA Y QUÉ SE HACE Y CUANTO NOS CUESTA A LOS MADRILEÑOS. Hay que tener en cuenta que el patrimonio que obtiene el Ayuntamiento por esta expropiación es de todos y se debe explicar esto muy bien, ya que si a Dragados no les salía las cuentas con un Convenio de 2006 a una repercusión de vivienda libre compatible con oficinas y comercial de 2.310 €/m2, por mucho que exista crisis y desplome del mercado......de los 76.000 m2 no se puede pasar a los mismos de edificabilidad libre y añadir 100.000 más de VPO, osea todos. Ahora que ya se conocen todos los datos de costes, ojo.


Para obtener esta edificabilidad se precisaba un coste de obra de 176 millones de Dragados.

Con estos datos, ahora nos tienen que explicar todo.

Sobre los gitanos: NO HAY VIVIENDAS A FECHA HOY, y e reúno con el departamento jurídico de la Asociación y después con ellos para demandar lo que sea preciso.

Sobre la Sentencia desfavorable:

Me la han pedido mucha gente, pero existe una Ley de Protección  de Datos y una prudencia debida, si bien la informo siempre que se identifica la persona, preferentemente letrado y con las autorizaciones pertinentes previas. En los procedimientos jurídicos el que orienta es el letrado.

Ahora estoy redactando el informe técnico sobre la misma y por supuesto la recurrirá el letrado siempre que así lo decida, como siempre, el propietario, por lo que no se publicará nada sobre los motivos del recurso para conseguir una mejor defensa. Hay que recordar que sólo unas 70 fincas de 400 recurrieron si bien la Administración y Dragados han recurrido todas las Resoluciones del Jurado, por lo que habría personas que no tendrían defensa alguna, si se extiende la Sentencia a todos.

Aclarar que este Perito, en su actuación profesional no tiene suscrito contrato alguno sobre la cuantía en el procedimiento, todos los contratos terminan en el procedimiento Administrativo ( Jurado Territorial ).

Sobre los pagos pendientes:

Aquí lo que sucede es que el Ayuntamiento esta corriendo en emitir al Jurado Territorial todas las fincas que no han cobrado, lógicamente, ahora es una carrera. A su vez habrá requerido a Dragados el pago de toda esta gente.

Ayer no tenían confirmado el pago de estas Actas que se están produciendo con rapidez.

Y, yo ?, seguiré ayudando a lo que creo fundamental y ha orientado mi actuación ayudando en todo para una cosa que sí es primordial no como perito sino como Presidente de esta Asociación: El realojo.