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lunes, 28 de julio de 2014

VACACIONES

Sí, estamos de vacaciones y a finales de semana más. En España se para todo en Agosto, cosa que sería bueno revisar ( ahora que todos quieren revisar todo para dejarlo igual, me temo ).

Estas son las “novedades”:

Pagos pendientes

Como ya informé, Dragados, a requerimiento del Ayuntamiento abonará a 6 afectados el día 31 de este mes. Suponen 800.000 €, pero la mayor parte corresponden a 4 propiedades de la zona de las casitas, en calle Alberdi, Travesía de Mateo y Capitán Blanco Argibay. Tan sólo cobran dos inquilinos gitanos y otro que quedaba pendiente.

Sí que se esperan ( aunque últimamente ni me cuentan ni pregunto, pero me entero ) que entre septiembre y octubre este panorama cambie radicalmente, cosa que forzaré para que así sea y se abone lo máximo posible y sobre todo lo que afecta a estas manzanas.

Pleitos por mayor valor

Ya han salido nuevas Sentencias del Tribunal Superior y son idénticas hasta el error a la ya anunciada desfavorable.

Esto hemos luchado con las armas que podíamos pero era previsible, todas serán parecidas, salvo creo las de los edificios en pisos de la fase 2., que desconocemos su futuro.

Como ya anunciamos, aquellas que se puedan, que no serán más de 8 fincas recurrir al Tribunal Supremo, lo haremos. Recordad que sólo aquellas que reclamen más de 600.000 € pueden recurrir y debido a la fragmentación en parcelas pequeñas muy pocos podrán.

Para proteger a los restantes recurriremos como se ha hecho en la primera Sentencia al Recurso de Amparo al Consitucional, a esperas del resultado a su vez de los que sí pueden recurrir. No hay otra manera.

Años de incertidumbre para todos hasta que se sepa el resultado.

Recuerdo aquel Convenio propuesto por nosotros de abonarse a todos una cantidad fija por el suelo que coincidía entre 1.060 €/ m2 ( 40% de propiedad ) a los 1.200 €/m2 en el caso de que todos firmaran el Convenio de Diciembre de 2.010, antes de la Resolución del Jurado, parecida.

Dragados  aceptó dicho acuerdo pero luego prefirió por razones económicas no cerrarlo.

Esto ha sido un error, ni siquiera con el éxito actual se puede fijar actualmente los costes del Proyecto, cosa que se establecían en dicho Convenio, sin intereses de demora ni incertidumbres y “regalando” en esa cifra unos 30.000.000 € por si acaso era preciso incluir a los reversionistas en los costes, cosa que luego no ha sido así.

Siempre me he quedado muy sorprendido del afán de Dragados en reducir costes, porque pensaba que a menor coste, proporcional superficie edificable, y por ende sólo beneficio municipal, que siempre comprendí esta lucha del Ayuntamiento. Mmmm….. 

Los jueces siempre se oponen a que hagamos valoraciones jurídicas los técnicos, si bien nosotros no podemos, lógicamente, oponernos a que realicen valoraciones técnicas.  Estas valoraciones incluyen ambos conceptos, queramos o no.

En fin, estamos donde estamos y la defensa ya es más jurídica que técnica, por lo menos es de agradecer que no existan divergencias en las Sentencias.

Viviendas de los gitanos

Operación ya en marcha, una vez ya regresado de sus vacaciones el responsable de la Empresa Municipal de la Vivienda empieza ya a reunirse con alguno  a finales de esta semana. Insisto en la previsión para Septiembre Octubre.

Liberación de edificios

Con muchas dificultades para convencer a la única que queda, la propietaria del 3º C de Paseo de la Dirección 314. Este piso hay tantas dificultades para expropiarlo como para liberarlo, y no es por haber hecho propuestas convincentes, efectuada en mi presencia. Tendremos que pensar, pero ya con el apoyo municipal, no vamos a castigar a un edificio entero por este caso, alguna solución habrá que dar, que creo que es más jurídica que monetaria.

Pero es cierto que estamos atascados ahí. Por lo menos me he puesto en contacto con dragados para que se firme ya los dos que sí están de acuerdo, pero puede que estén esperando al resultado incierto del otro.
   
Obra y Plan Parcial de Touza

Esto sigue lo mismo, es el ritmo pactado que se niega, con la salvedad de las incertidumbres futuras electorales, que cada vez serán más y más próximas. Septiembre y Octubre tendrán la llave que no han querido utilizar en Julio. Malos tiempos para la prepotencia.

Ah, y yo me voy de vacaciones también pero no diré cuándo ni cómo por prudencia debida ( ya se encargará alguien de fastidiarlas ) , pero me enteraré y publicaré, eso sí con menor regularidad ( como no sea que exista algo importante que cambie ) lo que vaya ocurriendo.

Que lo paséis bien.


   





martes, 22 de julio de 2014

DEDUCCIONES

La entrada anterior no tenía por objeto valorar mi esfuerzo, que creo es innecesario,  sino que ese día fue determinante para comprender todos la situación presente como futura. Todos saben que escribo este blog, que empezó siendo una simple transmisión interna entre asociados y ahora es un medio de defensa obvio de los mismos, no lo olvide nadie, aquí no estoy para apoyar a Dragados o al Ayuntamiento. Tampoco para lo contrario.

Llego todos los días preocupado a casa, porque me dedico profesionalmente a temas difíciles, porque me gustan, y siempre mi mujer me dice lo mismo, alguna vez acertará ( siempre lo hacen ).

Al grano:

Expropiación:

De la propuesta de pago que hubiera preferido no me enseñaran, deduzco que Dragados tan sólo pretende o pretendía el abono de 1.000.000 € de los casi 20.000.000 € que debe, en este año, que es lo mismo que en esta legislatura .

Considero que el Ayuntamiento no debe iniciar el realojo de las manzanas de casitas, de predominancia gitanos y rumanos (debido a que se han realojado los payos primero, cosa que nunca se hubiera hecho si se llega a saber que el IVIMA no iba a cumplir su promesa) hasta que quien sea garantice el abono de las indemnizaciones de todos y la consecuente demolición colectiva de todos los edificios con sus negocios radicados.

Esto conlleva, además de los 800.000 € requeridos para el 31 de este mes a Dragados, una cifra cercana a 2.000.000 €.

Yo creo que si se consigue realojar estas dos manzanas con su consecuente derribo, difícil será conseguir más, a la espera de la nueva Corporación Municipal.

Con esta situación, difícil a corto plazo del cobro de inquilinos y propietarios restantes, que seguirán financiando a Dragados al 4%. 

Obra:

La previsión única es que se termine el sector denominado fase 1, entre el edificio de realojo y la Avenida de Asturias.

Liberación de edificios:

A fecha hoy ya están prácticamente terminadas mis gestiones y mañana enviaré el resultado a la Subdirección General de Gestión Urbanística del Ayuntamiento, para que decida.

Modificación del Plan:

No existen razones, como no cambien drásticamente los datos anteriores previsibles, motivo alguno para aprobar modificación alguna.

Creo que todos sabemos que esto va para largo, me parece bien entonces que se piense bien qué se va a hacer, sus repercusiones económicas, el Patrimonio futuro municipal como el de Dragados.

Al menos prudencia.

Apoyos de grupos sociales:

Siempre he agradecido cualquier colaboración si bien nunca me han especificado la estrategia que pretenden. En realidad cualquiera que se hubiera presentado en la Asamblea a Presidente hubiera tenido mi apoyo. Recordad que sigo de Presidente porque nadie se presentó.

En cualquier circunstancia y menos en la actual me puedo oponer a nada. Por otra parte siempre he sabido que este, como otros problemas entrarían en campaña.


Como reflexión personal a mí ya me queda poco o nada que pueda negociar y eso, obviamente me posibilita un posicionamiento más claro en mis opiniones, gusten o no. 

jueves, 17 de julio de 2014

Un día cualquiera


Día 16 de Julio, o sea, ayer:

10.30 a 11.30 horas: Ayuntamiento de Madrid, Urbanismo

En principio para resolver un problema de un cliente particular que no tiene que ver nada con esto, y aprovechando me dirijo a la Subdirección General de Gestión Urbanística, para una simple consulta a la reunión de la tarde con Dragados.

Tengo que decir que siempre he sido bien tratado e informado en este departamento. He discutido tanto con la subdirectora que ya me considero su amigo
.
 Me comenta su descontento con la entrada anterior de este blog. La deducción mía es errónea. Me enseña el calendario de pago remitido a propuesta de Dragados. Tan sólo contiene, con una valoración de 1.070.000 € el abono de las propiedades que a su consideración precisan realojarse de la manzana de casitas bajas entre Alberdi- Reyes Aizquibel – Capitán Blanco Argibay y Paseo de la Dirección. No contempla la manzana colindante de la chatarrería. A su vez no contempla solares ni edificios sin realojos. Pero es más, dice expresamente que sólo se pagará a aquellas personas que sean realojadas y cuándo esta circunstancia sea notificada. Compruebo físicamente el documento como la veracidad de lo que contiene.

Esta claro que el calendario de Dragados conduce a un pago muy limitado parcial y que se efectuaría no se sabe cuándo. Por esta circunstancia se ha requerido sin contestar a este calendario para que Dragados abone sin falta el día 31 a las personas y propiedades que han considerado conveniente de esa misma manzana por un montante de 800.000 €.

Aclarado y subsanado.

Insisto en que es imprescindible el abono ya de todos los expropiados y concretamente de estas dos manzanas.

La comento mis dudas sobre el problema social que queda en el edificio de liberación con la reunión que tengo con esta familia, su letrado y Dragados en mi despacho esa misma tarde.

13 a 13.30 horas: Tribunal Superior de Justicia de Madrid

Comparezco en calidad de perito para ratificación del informe sobre la indemnización de la actividad de Colegio Gil Diaz, expropiada. Contesto a las preguntas del letrado de dicho colegio, del Ayuntamiento y del juez, no puedo contestar a las de Dragados porque se equivocaron de preguntas, eran de otra parcela.

 Se analizaban los gastos de traslado del colegio, cosa que tan sólo sirve como sistema de cálculo de la indemnización porque el único solar apto para esta función está en el Plan previsto, colindante al ya derribado, mayor cumpliendo la Normativa escolar actual, y  cuando salga a concurso público los niños estarán ya en paro y, además es muy difícil que se adjudique a 18 profesores que también están en paro.

Genial.

18 horas: Oficina de la Asociación

Comparece Ramón Menaya, en representación de Dragados, la reunión está motivada por el último piso que aún no ha manifestado su interés en la liberación de la calle Paseo de la Dirección 314.

Ante el retraso de esta mujer como de su letrado comento a solas a Don Ramón:

Estoy muy preocupado, preciso urgentemente los escritos de las dos personas que ya han llegado verbalmente al acuerdo de liberación, ya .

Me han enseñado vuestro calendario de pagos remitido al Ayuntamiento y es impresentable. Las parcelas de casitas bajas representa un problema muy grave que hay que resolver unitariamente, derribando todo a la vez, es preciso abonar la expropiación a todos, ya .  

Por otra parte no entiendo que propongáis ahora cualquier prórroga y menos un nuevo Plan sin resolver todo esto. Cuando en el blog veis que decía que el tiempo se acababa era porque en período pre electoral todo es más difícil y peligroso. Recuerdo las consecuencias de un incumplimiento y una ejecución de avales.

Don Ramón me refiere ( todo esto es un resumen light )

Pero si vamos a cumplir el requerimiento del día 31 y en cuanto al calendario si no esta bien expresado nuestra voluntad de pago, lo corregimos y punto. Estamos de acuerdo en la necesidad de limpiar y realojar esas manzanas. ¿ Y si proponemos una reunión con la Directora General para resolver esto ? 

Contesto:

Esta situación, reuniéndonos juntos o no, me la resolvéis, porque vosotros tenéis que responder ante vuestros socios pero a mí me estalla también, teniendo que dar explicaciones a asociados, algunos de ellos  no muy acostumbrados a poner buena cara ante estas cosas ( aquí soy más explícito ).

Comparece el letrado y la afectada.

Por prudencia y para evitar convertir esto en un folletín calificable de populista no comentaré este problema social que se debe tratar independiente del resto. Pero esto también hay que tratarlo convenientemente, sin afectar al resto de vecinos.

Me quedo pendiente de hablar con el exmarido para buscar un arreglo pactado complicadísimo.

20.30 horas: Mi casa

Te veo preocupado…..Otra vez el Peri?  Eso te va a matar.


 Silencio.

jueves, 10 de julio de 2014

¿ Demolición total ?

En primer lugar, pediros disculpas por el retraso. Sé que este es desgraciadamente el único medio que tenéis de conocer la evolución de todo esto. Es por ello que intento ser lo más responsable en lo que se transmite. Esto sin olvidar por nadie que esto es un blog de expresión interna de las opiniones de una Asociación de Vecinos, usualmente enfadada. Mi situación intermedia entre el Ayuntamiento y Dragados en esa aburrida situación de “amor odio “ que puede dar mucho papel en una serie televisiva, pero que aquí resulta cansino, hace ser muy cauto.

Empecemos  

a)      Liberación del Paseo de la Dirección 314 y 316
Me he puesto en contacto con los tres disidentes y 2 de ellos, el único del 316 y uno del 314 están prácticamente resueltos a falta de que la Asesoría Jurídica de Dragados remita los documentos apropiados.

El otro que falta, está a falta de la reunión definitiva la semana próxima, pero es un problema social y creo se resolverá también de inmediato.

Exigiré ya que en esto he hecho un esfuerzo extra que así corresponda el Ayuntamiento con la aceptación de liberación inmediata este mes .

b)      Pagos pendientes

Aquí han existido múltiples presiones por muchos sitios que han ocasionado que ni siquiera mi bolita mágica supiera qué ocurría y mucho menos transmitirlo.

Que el Ayuntamiento quiere se pague todo de inmediato, obvio. Que Dragados no, evidente.

Dragados, propuso un calendario de pagos ( que desconozco ) para los abonos pendientes en orden al desalojo de la manzana más preocupante para todos.

Cuando digo para todos, aquí creo que es opinión común ( la única ) de todos los que intervenimos en esto. Se trata de la manzana que va desde Alberdi hasta el Paseo de la Dirección hasta su encuentro con la calle Capitán Blanco Argibay.

Esto incluye todas las casitas bajas, la mayor parte ya realojadas y tapiadas con el correspondiente realojo de las 17 familias gitanas y unas 5 familias pendientes por diversos conceptos. A su vez se debería incluir la conocida chatarrería de Capitán Blanco Argibay.

La pretensión común es que en este año esa gran superficie este derribada y tapiada.

Para eso es preciso indemnizar a los propietarios que faltan así como los gastos de traslado de estos y/o de los inquilinos.

Aquí volvemos a encontrar un nuevo enfrentamiento, donde a fecha hoy Dragados ha recibido un requerimiento por parte del Ayuntamiento para el abono de una serie de afectados para su pago el día 31 de Julio.   A su vez ha notificado a los mismos para personarse dicho día en el Ayuntamiento para el cobro correspondiente.

Yo, viendo los elegidos en dicho requerimiento compruebo que no están todos y, preguntando me aclaran que el resto ya lo tiene contemplado el pago Dragados.

Deduciendo:

Dragados pretendía pagar a algunos y el Ayuntamiento ha ampliado la lista.

Creo fundamental que se pague toda esta zona y que se derribe, la mayor parte del problema social del sector , y que afecta a todo el barrio.

c)       Familias gitanas

El plan es el siguiente:

El responsable de la Empresa Municipal de la Vivienda ya tiene definido el listado de viviendas disponibles y ha hecho una pre selección por tamaños y ubicación previa.

Mañana toma vacaciones de 15 días, y a su vuelta, dentro de dos semanas visitará personalmente las viviendas para confeccionar la selección definitiva, que empezará a proponer a las familias gitanas.

Esta operación se hará simultánea con las dos o tres familias que se realojarán en el bloque ya construido.

En otras palabras, se pretende que el realojo y desalojo sea lo más simultáneo posible, para provocar la mejor operación de derribo evitando ocupaciones ilegales.

Se supone que entre septiembre y octubre se planifique todo esto. Yo intentaré colaborar, como saben las familias afectadas en lo posible.

d)      Inquilinos a falta de indemnización

Existen 5 familias que tan sólo cobraron los 1200 € de traslado y que después ante alegaciones de esta Asociación se les ha reconocido una indemnización mayor, que han aceptado de mutuo acuerdo con el Ayuntamiento.   Están pendientes del abono de dicha indemnización. Son familias humildes que están haciendo un gran esfuerzo con una vivienda nueva, gastos y precisan este dinero. Llamo todos los días para interesarme por estos abonos, que deben ser inmediatos. Estamos hablando de indemnizaciones de 12.000 € de media, es indigno hacer sufrir por esto a nadie.


Supongo que en todo este lío hay otra negociación en marcha, que es el Plan de obra a ejecutar, sus plazos, costes, beneficios, eso que a nadie nos cuentan, porque nosotros tenemos nuestro papel aprendido, somos los afectados. Pedir más de lo que nos deben…………

miércoles, 2 de julio de 2014

JULIO

Bueno, indiqué que Junio era el mes definitivo, ha llegado Julio.

Y....Diréis, ¿ Cuál es el resultado ?....¿ Qué pasará ?

Analicemos lo que ha sucedido este mes y pongamos en marcha la bolita mágica.

- El ayuntamiento ha insistido en el requerimiento, tanto selectivo como particular de pago a Dragados de los derechos aún no abonados. Hay que decir que de los 56.000.000 € de proyecto a fecha febrero estaban liquidados unos 37.000.000 € y que desde esa fecha tan sólo se han liquidado 1.000.000 €. Pero no se le ha puesto fecha a estos pagos ni se les ha requerido el abono en esa fecha a Dragados, cosa que sí se hizo con el 1.000.000 €, y que abonaron a la segunda.

- Dragados ha insistido en la voluntad de modificar el Plan Parcial ejecutando el de Touza que ya todos conocéis, en lo que se sabe. La voluntad de modificación se hace imprescindible por la liberación de ciertos edificios que así lo han solicitado, lo cual  ha hecho que ciertos sectores municipales planteen o replanteen ( aquí hay versiones ) la obligación de unanimidad de los bloques de viviendas en dicha liberación. En otras palabras, existe controversia no en la liberación de viviendas, que a nadie le amarga un dulce,  sino en la excusa para hacer otra cosa.

- Dragados, a regañadientes, acepta luchar  por la unanimidad, y, lo siento, se conseguirá, con lo cual tendrá su excusa. Esto es absurdo. No dudo que el departamento de Gestión Urbanística municipal estuviera desinformado. Más creo que la condición de este departamento era algo así como " tu paga lo que debes y yo miro a otro lado, porque no es mi departamento". Pero Planeamiento sabía todo.

-  A fecha hoy, tengo pocas dudas de que el Paseo de la Dirección 314 y 316 solicitarán la  liberación, por unanimidad. La patata caliente al otro bando.

- Dragados no esta pagando, pero sí negociando con sus deudores, como la Cooperativa Area Norte, con el intercambio de edificabilidad según el nuevo Convenio con el Ayuntamiento, que le otorga no el 33% inicial sino el 90%, osea, todo, salvo el 10% de la cesión obligatoria. Supongo que a cambio de 175.000.000 de gasto, ya veremos.

- Yo estoy a diario pretendiendo que abonen a las no mas de 6 fincas de propietarios con un importe no superior en conjunto de 700.000 € asociados. A su vez pretendo que se pague a los inquilinos la deuda pendiente. Llamas al Ayuntamiento y que hable con Dragados y viceversa. Jo, pero si son socios....

- En esta cifra anterior, no entra  el resto de edificios en división horizontal no liberados, ya que la pretensión es dejarlos ahí, sin pagar, hasta que alguien construya las viviendas de realojo que nadie ha hecho. Yo ya he comunicado a estos esta situación y no voy a pedir el imposible, se tendrán que esperar. Sólo he pedido a Dragados que, al menos se comprometan en el mantenimiento del inmueble en ese plazo con la responsabilidad de lo que suceda, y los realojos e indemnizaciones precisos en su caso. No se si el Ayuntamiento apoyará en esto o en nada.

- Los gitanos el Ayuntamiento ha reconocido que pretender entenderse con la Comunidad Autónoma sigue siendo imposible y se ha hecho cargo a través de la Empresa Municipal de esta gente. Conflictivo tema que dará dolores de cabeza si no se hace bien.

- Los pleitos por mayor valor....La previsión es que se decante ya el TSJM y se empiecen a dictar las Sentencias de todos.

- La obra....Qué decir. Se han pasado meses desdiciendo lo que aquí decía. Que si se iba a hacer todo en este año, que si tenían un ultimatum, algún diario lector de este blog sabe de lo que hablo. No solo van despacio porque no hay prisa en esto sino que Dragados esta ejecutando la fase 1 conociendo que esta fase deberá ser de nuevo levantada para adaptarla al nuevo Plan, es decir Penélope esperando a su Ulises salvador.

- ¿ Enciendo la bolita mágica? ¿ Os la dejo a vosotros ?



 



lunes, 30 de junio de 2014

LEY 8/2007

La semana pasada me comunicó el letrado que la Sentencia desfavorable a los intereses del primer propietario que se ha dictado ya era firme en el TSJM por haber sido desestimada la incidencia de nulidad que se solicitó.

Esto era en principio previsible, no parece fácil que el propio Tribunal que dicta una Sentencia la declare nula después. Se presentó como paso previo al Recurso de Amparo en el Constitucional, único recurso posible al no poder recurrir al Supremo. A os indiqué que sólo aquellas fincas que reclaman derechos por encima de los 600.000 € pueden emplear este recurso, y estas serán pocas.

He mantenido un silencio sobre este tema en virtud al respeto debido en un proceso judicial. Los jueces conocen mi pericial así como las realizadas por insaculación, que son muchas. Pero ahora sí creo definir algunas ideas, no sobre la Sentencia, sino por la Ley que se ha aplicado.

Para no hacer aburrido el blog y por ello mantener su alta audiencia, lo explicaré con otra anécdota personal.

Allá por el año 1.984 fui solicitado para hacer una tasación de una finca rústica. La misma estaba situada en unos terrenos de secano cercanos a la lujosa urbanización de La Moraleja entre esta y la localidad de Alcobendas, a pocos kilómetros de Madrid.

Me encontré allí con su propietario, de aspecto humilde, que utilizaba la finca para unas vacas, ya que poseía lechería en la localidad. Me ofreció, cuando analizó la tasación que en ese precio la adquiriera yo, debido a sus apuros económicos.

Como la vida da muchas vueltas y el mundo es así de pequeño, a mediados de los años 90 me volvieron a solicitar nuevas tasaciones en la zona, que había sido expropiada para lo que ahora ya es una verdadera ciudad entre esta urbanización y Alcobendas.

El antiguo propietario vivía en una amplia casa de 3 plantas, y por supuesto ahora era un respetable promotor inmobiliario, sin duda debido a su amplia experiencia ( de esta experiencia provienen en España gran parte del sector ) .

Sí, mal negocio no adquirir esta finca, lo cual detecta mi incompetencia ( siempre nos acordamos de lo que no hacemos, sea bueno o malo ).

Siempre desde hace años se esta discutiendo en distintos foros la siguiente pregunta:

¿ Es justo que el propietario del terreno se adjudique el 100% de las plusvalías generadas por una modificación urbanística en la que no interviene ?

Pero también se puede hacer a la inversa:

¿ Es justo que a un propietario que esta manteniendo una propiedad se le arrebate toda plusvalía sobre una intervención urbanística que nadie sino el Ayuntamiento puede aprobar?

Estas discusiones, como he dicho, han sido y siguen siendo amplias, ya que afectan incluso a los derechos a la propiedad privada, pero ambas son razonables.

Hasta el año 2007, la legislación como la jurisprudencia estimaban correcta la afirmación proveniente del Derecho Romano de que el propietario de suelo era dueño de los derechos de todo lo que se construyera en su vertical, por encima o por debajo de tierra, hasta el infinito. Por tanto la valoración se limitaba a considerar la edificabilidad aprobada para dicho suelo, con la simple apreciación de considerar los valores a esa fecha y no los que pudiera obtener una vez urbanizados.

Con arreglo a estos conceptos se  formuló por el Ayuntamiento la Concesión a Dragados con un coste de expropiación de 138.953.784,30 € ( ver entrada “problemas económicos?” ). Con arreglo a estos conceptos se aprueba en proyecto de delimitación por el método de tasación conjunta y se notifica como se publica la lista de afectados por la expropiación en el BOCM 143 de fecha 18 de Junio de 2007.

Con fecha 1 de Julio de 2007, se aprueba la Ley 8/2007. En esta Ley se intenta modificar el criterio indicado y manifiesta que debe aplicarse para la valoración de los solares en su situación original. Nada más. Esta simple definición sin reglamento que indique cómo aplicar este concepto, ha provocado nuevas y no pequeñas discusiones.

Por supuesto, Dragados y el Ayuntamiento la interpretan favorables a sus intereses y consideran que la edificabilidad ya no es la aprobada sino la existente según se construyó en su día. El Ayuntamiento desde el año 1951 ha aprobado múltiples actuaciones en la zona pero no ha ejecutado ninguna, y, ahora que lo hace, aparándose en este criterio, valora con criterios de 1.951. Los años, por ende, sólo han pasado por los propietarios, que pierden así el 100% de las plusvalías. Por esto el Proyecto de Expropiación que se aprobó en el año 2008 tan sólo recogía 56.000.000 de €.

Tanto el Jurado Territorial de Expropiaciones como los letrados de los asociados se apuntaron a la idea de que esta Ley no era de aplicación por provenir de un Planeamiento anterior. Yo, sin entrar en discusiones legales que no son de mi competencia, opté por analizar el valor desde todos los puntos de vista. Esto lo hice con la convicción de que el Ayuntamiento tendría muchas periciales y los asociados, sólo una, debería por tanto contemplar todos los supuestos.

La Sentencia ha sido desfavorable al Jurado, con lo que de ser extendida a aquellos que no han recurrido la Resolución, no tendrían defensa alguna. Considera de aplicación la Ley 8/2007 y respeta el criterio estricto de aplicación del Ayuntamiento, nos conduce al año 1.951.

No voy a entrar en la valoración de esta Sentencia, ya que será en los recursos la propia Justicia la que lo haga.

Solo detectar que en el caso de la anécdota de Alcobendas, parece discutible si un propietario de rústico debe beneficiarse de un desarrollo ajeno, pero que un propietario de urbano, se vea afectado por los contínuos incumplimientos en el desarrollo urbano de un sector y encima le retrotraigan sus derechos al inicio, me parece muy duro.

Creo que la Ley 8/2007 tendrá un desarrollo normativo mayor, ahora ausente, porque con la crisis no se ha empleado.  Imaginaros si los bancos como promotoras valoraran a efectos contables el suelo rústico que poseen en desarrollo con arreglo a esta Ley. Nadie lo hace. Imaginaros qué empresa extranjera invertirá en estas condiciones.

Pero mi reflexión va más allá.

Eliminar toda plusvalía de suelo al propietario no va a controlar el precio del producto final inmobiliario. Significa que ¿ Por pagar menos Dragados a los mismos, sus viviendas, las venderá más económicas ? No.
Lo que significa es que son los Ayuntamientos los que, apoyados como siempre por las grandes promotoras, controlarán estas plusvalías, situación de ventaja frente al resto de promotoras pequeñas, que deberán comprar a los mismos a precio de mercado el suelo urbanizado por estos.


El Paseo de la Dirección es un perfecto experimento de lo que estoy analizando.   

martes, 24 de junio de 2014

AVANCES A LA FECHA

Los avances son los siguientes:

Esta confirmado que la Empresa Municipal de la Vivienda, mediante las viviendas de su Patrimonio en Madrid disponibles, se harán cargo del realojo de las viviendas de las familias gitanas, manteniendo la posibilidad de realojo de tres de ellas de componentes pequeños ( 2 dormitorios ) en el bloque de 114 edificado en el Paseo. Ya lo saben estas familias, que están esperando  la selección previa por parte de la EMV de dichas viviendas para ser citados para enseñárselas.

La pregunta que me hacen:

¿ Están todas en el barrio ?

Esta claro que no. Son las disponibles y saben que son pocas.

¿ Podremos ir juntos por familias ?

Pues puede que no, se esta intentando. Estas dificultades son mayores cuanto mayores son las casas, unidades de 4 dormitorios escasean.

¿ Si no nos gusta podemos quedarnos donde estamos ?

Habrá tolerancia pero pequeña, tened en cuenta que es una expropiación forzosa y la Ley dicta que la Administración tiene la obligación de proporcionar viviendas en la zona más próxima que disponga.

En fín, he ofrecido mi colaboración desinteresada en este asunto que creo debe hacerse con la mayor agilidad y comprensión por todas las partes.

Estoy en contacto con las familias del Paseo que no han suscrito la liberación y espero tener noticias en breve.

He manifestado mi deseo de que Dragados termine de pagar a los que faltan, solares, negocios y sobretodo a los inquilinos que tienen reconocido y aceptado una mayor valoración de los 1200 € de mudanza desde hace meses. Precisan este dinero para pagar la renta mensual y es absurdo que tengan problemas de pago a su casero ( Ayuntamiento ) cuando este le debe dinero suficiente para la renta de varios años. Deben requerirse urgente estos abonos.

En fin, si poco a poco acabamos con los problemas sociales podremos libremente dedicarnos al desarrollo del Paseo y sus consecuencias. La obra sigue su objetivo único actual que es terminar el tramo desde el bloque de realojo a la Avenida de Asturias, hasta que se sepa si se continúa con el tramo naranja o el amarillo descrito en entrada anterior.