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viernes, 27 de mayo de 2016

PLANING 141 ( -375 )

PLANING

Esta palabra inglesa está ya en todos los vocabularios empresariales. Se supone que concuerda con los tiempos en la consecución de las metas.

En realidad, en el Paseo existe diferentes planing ( planificación ) elaborados.

DUS tiene el suyo, Dragados, también. Ambos con intereses ( en esto hay versiones ) no coincidentes, pero aparentemente, el tiempo sí coincide, Octubre.

Yo sin embargo coincido en tiempos con la ejecución de la obra y por tanto con operarios como encargados, incluido el inspector municipal. Si sabemos llegar al final, por mí perfecto, pero tengo serias dudas.

Ahora es la Junta de Distrito, la única que ha planteado, con su propio criterio, el suyo:

9 de Junio, Jueves, a las 5 de la tarde:

 VISITA DE OBRA, como siempre en la Junta de Distrito. Asistirá el Inspector, Javier Gonzalo, que contestará a todas las preguntas que sepa, que, por supuesto coincidirá con las técnicas, siempre y cuando los planos definitivos los conozca a la fecha de la misma.

Importantísima reunión, a la que sin duda acudiremos todos los grupos sociales como políticos del barrio.

A partir de ahora se formulan preguntas en el blog.

Mes de Julio

Unilateralmente, la Junta de Distrito creará una mesa de trabajo, a la que me he comprometido a colaborar, para organizar EL PLENO EXTRAORDINARIO DEL PASEO DE LA DIRECCION.

Este Pleno, se compromete la Junta a que no sea sólo uno reivindicativo de la situación que tenemos, por todos ya conocida, sino difusor de los trabajos de esa mesa, que tiene como labor investigar las causas que nos han llevado a la situación actual y difundir públicamente las soluciones aconsejables.
El PLENO EXTRAORDINARIO, se celebrará, si no hay novedades que así lo contraríen, a mediados de Septiembre.

Como esa mesa debe analizar todo, con la colaboración de DUS, o no, con encuentros con Dragados, o no, con apoyos de todos los partidos, o no, con colaboración ciudadana, o sí, con presiones de grupos sociales, o no,  pues se supone que las soluciones a todo esto, que están correlacionadas se producirán después o simultaneas a su difusión en ese Pleno.

Este Pleno se pretende dar difusión extrema de todo a  los medios de comunicación, lo cual a su vez requiere su tiempo.

Es por todo esto que, si no hay novedades antes, podemos pensar que nada va a ocurrir antes de mediados de Septiembre.

Que se precisa un 3 modificado ya es obvio para todos.

El problema es cuándo y cuánto modificar.  DUS y Dragados coinciden en esas fechas, otra vez por contrarios motivos.

Sobre el volumen de modificaciones, existen  muchas versiones. Resumo.

DUS trabaja, como en el tema de Puerta Norte, en silencio. Pero parece (puedo equivocarme) que su modificación incluye tan sólo lo esencial. Mi solución, eliminado algunos bloques, pero controlando edificabilidad, aumenta esa solución, en vías a una mejor permeabilidad con el parque.  Los técnicos de la Junta van algo más lejos, tanto en bloques eliminados como en disminución de edificabilidad. Otros grupos, como la Asociación Cuatro Caminos han elaborado soluciones más tajantes sobre todo esto. Todos contemplan que los accesos al parque los hace Dragados.

A todo esto se une la solución a los afectados, con diferentes posibilidades abiertas.

Como veis, aquí no incluyo a Dragados, pero seguro que expresará su opinión (supongo no tiene intención de esperar acontecimientos), en los plazos que crean adecuados a sus intereses.

Veremos a donde nos conduce todo esto. Navegamos en un río, escuchando la catarata.

Por supuesto hay que ver ahora el planing de DUS, el de Dragados……..Y el de los afectados, ojo.
Es comprensible que ningún partido que gobierne o que aspire a hacerlo desee un escándalo incontrolado, un verano caliente, más del que ya prevén los meteorólogos.

Esta es una peli con buen guión, y no sabremos el desenlace hasta que acabe el conteo, en un otoño caliente. Nada que estamos a 141 días que estalle la bomba. 

Pero no significa eso que no debamos todos, desde ya, preparar que el resultado sea el deseable, o que se aproxime a algo explicable, cosa que ahora no existe. 

OBRA

Hoy la visito al revés.

Mi recorrido empieza por el edificio de realojo en construcción.


Actividad frenética. Como veis dentro de un par de semanas la fachada, terminada. Ya, aunque no los veis existen equipos haciendo divisiones interiores, están recibiendo carpinterías. A todo ritmo.

Que este parque no me gusta, ya lo he dicho. Un toque de modernidad hubiera sido mejor, pero esos bancos, no lo dan. Pero para gustos los colores. Es cierto que guarda similitud con el preexistente, pero eso nunca es un grado. En Octubre, cuando planten los árboles y la vegetación, seguro mejora.

Mi queja a la compañía suministradora. Isabel Serrano, aún con tendidos y postes.



Quejas de vecinos de Reyes Aizquibel por los accesos a los garajes. Realmente la calzada ha quedado reducida tanto, que salir sin hacer maniobra, o entrar, es complejo, no hay nada más que ver la huella de los neumáticos en las aceras.

Me dicen y es cierto que hasta que la calzada no coja su nivel con el aglomerado, esta situación no se reducirá.

Si una vez se realice, sigue este problema se han comprometido a resolverlo.


Ya está desviado el tráfico del encuentro de Capitán Blanco Argibay con Reyes Aizquibel. A su vez la mayor obra actual con acumulación de operarios es en la rotonda que resuelve este encuentro, actualmente en ejecución.


El tramo sur del Paseo con esta rotonda, único que queda por terminar, avanza con rapidez.

Creo que si no pasa nada, cosa improbable, esto se puede ejecutar abriendo el Paseo, o mejor dicho ya, avenida, a mediados de Septiembre.

Podría ser el mismo día del Pleno, y así, los medios de comunicación ya se ahorran un viaje, como la alcaldesa y el delegado. Cortamos la cinta y nos ponemos de vuelta y media después, eso si Dragados nos deja.

En el solar de la morera, que nos situarán en homenaje nuestro en el centro de esa rotonda, se han efectuado explanaciones, desmontes, cuyo fin es rellenar con los mismos otras zonas. A los vecinos de arriba esta situación no les debe tranquilizar nada, por muy técnicamente correcta que se nos venda. Pregunta para el día 9. Tambien debe justificar el inspector que estas tierras son apropiadas para rellenos y en que condiciones.

Este edificio de la calle Sorgo con Cosmos ya no tiene ninguna duda de donde se construirá el bloque que les quitará las vistas. 

Bueno, parece, que de momento, renuncia Dragados a encontrar tesoro alguno entre el Paseo y Ofelia Nieto, ya hay acera. No lo piensen más, no existe.

No da la impresión de paralización alguna de las obras, de momento.

 PROPUESTA MODIFICACION AAVV CUATRO CAMINOS

No quise ir. Suelo ir a todas las reuniones que afectan al Paseo, es una de mis obligaciones. Voy siempre que me invitan directamente.

Por tw anunció esta activa Asociación la elaboración de un profundo modificado del Plan Parcial, en elaboración con la ETSAM, Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid, de la cual yo soy orgulloso alumno, hace tantos años que mejor no referirlo (tengo la depre de la edad recién cumplida y la generosa ayuda de amigos que me lo recuerdan jocosamente).

Mi respeto a Javier Esnaola y Joaquín Sobrino, arquitectos, por este esfuerzo. Tambien a la Asociación Cuatro Caminos. 

Yo estaba seguro de que esto era importante, el problema es que a su vez conocía que era, según mi parecer, y antes de conocerlo (lo he visto por internet), inoportuno por extemporáneo y son ideas que no contribuyen a desencadenantes previsibles posibles, como bien sabe su tutor.

Creo que estas ideas, como otras, debían haberse producido mucho antes. Ya en el año 1985, en ese Plan que ahora recoge como ideal el actual equipo de gobierno, otorgando los males al Plan de 1997,  incluye los estudios que conducen a la destrucción de la cornisa y accesos al parque. Nadie protestó, leves referencias de algunos respetables profesionales.

Poca gente después. Ya el Plan Parcial de 2006 destrozaba la cornisa con esos accesos indefinidos con cascadas de agua inexistentes.

El momento de haber estudiado todo esto era en el año 2010, cuando Dragados alega su imposibilidad de ejecución. En vez de ese reequilibrio, se debió rescindir la misma, redactar un nuevo Planeamiento y volver a sacar a Concurso, o cambiar de gestión. Ese era el momento.

Ahora, con las dificultades presentes, de verdad, no parece, conveniente.

Pero sí lo conozco ya, como idea. Me lo tomo como un trabajo experimental, totalmente válido, como tal.

Partiendo de cero, soluciones, como siempre hay muchas. Incluso yo en mi alegación aportaba algunas.

Es cierto que la mayor dificultad es el exceso de edificabilidad y por eso, aún con un mimo de sus redactores estimable, le conduce a soluciones con alturas de diez plantas, que no sé muy bien si mejora o no la aportada en el Plan actual de Touza.

Parece oportuno, y así debió ser siempre, alejar los edificios de la cornisa, para hacer así un suave tránsito con el parque.

La idea de modificar la cornisa, introduciendo edificabilidades dotacionales de equipamiento, salvando el desnivel mediante plantas bajo rasante del Paseo, a nivel parque , es bonita, pero lo que tiene de solución, lo posee de riesgo.

En primer lugar, existen dudas de legalidad de estos edificios en esta situación, insisto, bajo rasante de los accesos rodados. Por otra y más importante, conduce a la generalización de colindar el uso del parque con muchas otras actividades. Lo que tiene de bonito, lo posee de inquietante. Insisto, bonita idea, pero lo que puede ser un hecho puntual, su generalización a toda la cornisa, es inquietante para el propio parque a conservar.

Algo parecido propuse hace años, y me lo denegaron por lo mismo que ahora expongo.

Seamos realistas, se está ejecutando y lo que hay que hacer es mejorarlo.

Si hubiera ganado las elecciones el PP en mayoría absoluta, nadie estaría pensando nada, nos hubiéramos contentado con lo que ya logramos (que no fue poco, pero ya somos exigentes) en ese período de alegaciones (yo diría preelectoral).

Insisto, cada uno puede hacer su Plan, tener un plan, pero aquí la boda se celebró hace años y el hijo esta crecidito. Limitémonos a educarlo, no hay otro posible. Salvo que lo que se quiera es aprovecharse del niño para provocar un divorcio.


Gracias a mis colegas. Lo que sí estoy de acuerdo es que tanto la Escuela como profesionales independientes tienen que estar más en contacto con los grupos sociales y sus problemas y este esfuerzo es impagable (cosa que os aseguro sucede casi siempre). 

martes, 24 de mayo de 2016

THE WALL: EL VALOR DE LAS COSAS II 144 ( -372 )

THE WALL

Ya han derribado el muro separador entre el paseo y la calle Isla Gomera.

He solicitado al inspector que, cuando pueda, me remita el plano definitivo de cómo va a finalizarse esto.

Ayer surgió el rumor de un nuevo cambio del ascensor a rampas peatonales. Estimo que es infundado, pero aquí ya puede suceder de todo.

Sobre la denuncia de los vecinos de la calle Reyes Aizquibel, sobre la dificultosa entrada como salida de vehículos a los garajes privados, debido a la reducción del ancho de la vía de circulación, se está estudiando una modificación, también, que reduzca este problema. 

Cambios, cambios, insisto, hay que negociar ese 3 modificado antes de que esto sea peor. Este es un muro también que hay que derribar.

EL VALOR DE LAS COSAS, PARTE II

Este Convenio, vestido como ejemplo de gestión urbanística en el año 2006, al aportar a coste cero del contribuyente, dotaciones y 1000 viviendas de alquiler para jóvenes, no es nada más que un error desde el principio.

El primer  problema es que es suelo urbano, y hay una premisa previa, por tanto, que pesa siempre. 

Existe una jurisprudencia clara que indica que por encima de cualquier actuación, a efectos valoración de bienes de los expropiados, deben respetarse lo derechos consolidados existentes.

Existe, eso sí, la contradicción contraria de intentar simular el urbano sujeto  a reforma como si fuera urbanizable.  Muchos pleitos existentes sobre esta materia. Hasta que nivel de intervención debe contemplarse la pérdida de derechos urbanos. Yo tengo la idea de que debe ser ante la pérdida de funcionalidad las infraestructuras existentes.

Para no entrar en este lío, el Plan Parcial del año 2006 entra de puntillas en estas definiciones, que son de vital importancia en la valoración. Al ser suelo urbano, pero con las calles en perfecta utilidad y con todas las  instalaciones en uso, sería alegable en contra la reserva de suelos para vivienda pública, o, al menos, esta reserva no podría ser contemplada en las valoraciones de los afectados.

Para evitar esta posible impugnación, sencillamente, el Plan Parcial no incluye vivienda pública alguna, y pretende salvar esto con un convenio entre administraciones que lo incluye.

Como el suelo para VPO es mucho más barato que el de vivienda libre, la diferencia de valoración si se edifica un 50% de este uso, baja casi a la mitad. Esa es justamente la diferencia entre el valor de 4000 €/m2 de mi pericial, y los 2000 €/m2 de la segunda, ambas aprobadas por similares en el resto de conceptos, por el Tribunal Supremo.

Este es un posible error del Tribunal, ya que se establece perfectamente que un convenio no es válido para determinar esa minusvalía de valoración, y que el Plan Parcial no indica protección alguna, como luego veremos.

Esto es también correcto ya que, como hemos visto, un convenio se puede modificar, sin dar audiencia alguna, cuantas veces se quiera, incluso ocultarlo a todos.   

El otro problema previo del Convenio era la propia filosofía del mismo.

Lo usual es  que sea la propia administración la que expropie, con fondos propios, con los acuerdos de gestión y futura venta de estos suelos con las empresas privadas que sean. Esto tiene unos gastos financieros inevitables, pero recuperables con la venta de suelo posterior.

Para evitar esto, la totalidad de convenios suscritos por mi equipo, significan el abono a los expropiados mediante suelo finalista. Esto es, se pacta un precio unitario, el que sea, y se traduce a m2 de edificabilidad, que el expropiado, debidamente unido con otros, para formalizar parcelas vendibles, al comprador que privado que mejor precio lo abone.

Este método consigue producir el mismo efecto, salvo que esas hipotéticas plusvalías repercuten sobre el afectado en esta venta. Y digo hipotéticas porque os aseguro que estos compradores no son nunca ajenos a  negociaciones con la administración actuante, que es la que tiene que entregarles el suelo adquirido.

Al incluir desde el primer momento, debidamente seleccionada esta venta a una empresa privada, consigue por supuesto el mejor control de la contratación y el precio, pero lo que tiene de ventaja, se produce la desventaja.

En el Concurso se debe incluir el precio de adjudicación. Es muy difícil, por no decir imposible, defender que si la propia administración que expropia, vende mediante un concurso la edificabilidad del sector en 2.320 €/m2, luego pretenda obtener la misma al expropiar el suelo que la produce, a un precio menos de la mitad  de este valor. Difícil explicación en un juzgado.

Este concurso era factible nada más que por la circunstancia que lo hacía inviable.

Si os dais cuenta, de 165.000 m2 de superficie afectada, tan solo se expropia 50.000 m2, ante la suposición de que el resto es ya municipal y por ello no precisa de expropiación, con los acuerdos convenientes, bueno, según los diferentes modificados, totalmente inconvenientes.

Normal que con una tercera parte de la edificabilidad se consiga pagar todo, si solo hay que expropiar una tercera parte de la superficie. No hay que ser muy matemático, ni siquiera esto se puede vender como éxito de negociación. Es evidente, sin más.

Comprensible que ese concurso tuviera éxito y que licitaran, los de siempre, los únicos que disponen de avales de casi cien millones, los cuatro.

El problema es que no era cierto, como todo lo que se vende como fácil.

Dragados, si hubiera dispuesto de los solares de Marqués de Viana en el año 2008, podría decir que poseía una operación vendible en el precio de licitación y por ello sin casi gastos financieros.

Pero sin embargo, no sólo no ha sido así, sino que hasta no resolverse, el año pasado, la reversión y consecuencias, no ha podido ser entregado uno de ellos, en una época peor, por supuesto a nivel ventas y precios, circunstancia que habrá sin duda haber pesado en ese reequilibrio financiero oculto de todo esto.

Como veis, toda esta operación nacía viciada y por ello con actuales pleitos de dudoso éxito.

Normal que ante lo anterior expuesto, la aparición de la Ley 8/2007, que podría fijar mejor los valores de la expropiación, fue acogida con entusiasmo por Ayuntamiento como Dragados, en la interpretación que la misma se pretendía.

Pero esto, que legal o no podría justificar el retraso en el proyecto de expropiación, nada justifica que el valor del mismo no coincidiera con el definido en el concurso o bien que se justificara los m2 que existían en el Plan Parcial expropiables.  Nada justifica así sin más esa bajada de valoración de más de 30 millones de euros de una misma cosa.

Tanto esfuerzo, para conseguir sea vigente la Ley 8/2007 como su refundido del año 2008.

¿ Por qué ?

Esto viene de atrás.

La Ley de la Comunidad de Madrid, aprobada por el PP, era, como es lógico, de tendencia liberal. Todo el suelo era edificable, salvo el protegido.

Esta teoría, que llevó a muchos municipios a desarrollar expansiones urbanísticas en los extrarradios, conllevó es cierto, un empuje económico evidente, aunque también ayudó ( no determinantemente ) a esa burbuja inmobiliaria que aun arrastramos.

El precio de las viviendas fue ascendiendo regularmente hasta el año 2003, pero se desproporcionó indebidamente a partir de ese año, hasta su desplome en el año 2008, para volver a los precios del año 2003.

Este empuje económico fue acompañado de una fuerte inversión en infraestructuras, para lo cual era preciso la expropiación de terrenos. Las zonas ya calificadas como urbanizables que debían ser expropiadas, anteriormente simple cultivos de secano, ahora cobraban un valor desmesurado, debido a la edificabilidad asignada, no construida y muchas veces ni construible.

A los ayuntamientos, que calificaban estos terrenos, su expropiación era tan costosa que la hacían inviable.

Había que controlar esta situación, y surgió la idea de la Ley 8/2007, promulgada en tiempos todavía de bonanza, pero ya con una política del PSOE. Había que controlar la especulación del propietario de suelo a efectos expropiatorios, el enriquecimiento indebido.

Anteriormente, los tasadores teníamos que valorar las tierras según lo que estuviera autorizado producir en ellas. Esto es lógico, un trigal vale menos que una huerta de regadío, porque la producción por m2 es mayor en este último caso. En un suelo edificable, según el tipo de cultivo, perdón de edificio permitido y su capacidad de producción más valdrá.

Claro, si un terreno antes de trigales pasa a ser calificado edificable, la valoración se dispara.

A todos se os ocurrirá, y, entonces, ¿ Por qué la administración no es lista y expropia siendo rústico y luego recalifica ?

Pues porque para expropiar hay que existir motivación. Atrapados.

2- LEY 8/ 2007 Y REFUNDIDO 2/ 2008

La Disposición Transitoria tercera del Real Decreto Legislativo 2/2008 establece:
Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, el método residual a que se refieren los apartados anteriores considerará los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen".

Parece mentira lo que se ha escrito de la interpretación de esto.

Para el cálculo del valor de suelo, los peritos tenemos que considerar la ordenación en su situación de origen.

Y se abre la controversia. Cuál es la situación de origen de un suelo.  ¿ Adan y Eva y el paraíso terrenal ?,   ¿ el Derecho Romano ?, ¿  Su situación  de rústico ?.

Parece obvio lo que pretende el redactor, pero la confusión es evidente.

Ya existía una jurisprudencia de los juzgados que los tasadores debíamos definir la edificabilidad a la hora de tasar de los terrenos aprobada, pero descontar las posibles plusvalías providentes de la ejecución del Planeamiento. Esto es, que valoramos lo que se deja construir a precios de la zona, sin tener en cuenta que si se suman dotaciones de todo tipo, las expectativas de aumento de valor, son seguras.

Pero prevalece la idea de que lo que pretende la nueva Ley, es que hay que valorar con arreglo a la edificabilidad con la que se ha construido la edificación existente, la materializada, simplemente los derechos consolidados.

Aquí, con este criterio, surge la solución a los problemas del Paseo, tanto del Ayuntamiento como de Dragados.

Según estudios poco rigurosos se determina que la edificación existente ha sido construida con arreglo a las ordenanzas de 1951, y calcula erróneamente la edificabilidad de ese año de la zona, 0,9 m2/m2.

Ya da igual vivienda pública o privada. Se calcula con arreglo a esa edificabilidad del año 1.951 y edificios de esa época. Muerto el perro acabado la rabia.

De ahí surge el valor de 868 €/m2 de suelo.

El Jurado Territorial huye como de la pólvora de estos cálculos. Prefiere evitar la nueva Ley, no quiere entrar a interpretar esto.

Intenta llevar el cálculo según la ley anterior, y sube este valor a 1.062 €/m2, con un cálculo erróneo de edificabilidad al no descontar dotaciones existentes e incluir vivienda pública en estos cálculos.

Estas Resoluciones, se recurren por Ayuntamiento y Dragados, precisamente porque no se emplea la Ley 8/2007 y el refundido de 2008 y entonces nosotros podríamos detectar estos errores, elevando la valoración en los tribunales.

Que lío.

 Podría haber tocado otro tema como primero de interpretación del Tribunal Superior de Madrid. Unos más fácil, un erial a las afueras. No , toca el Paseo, con solares, casas edificadas en los años 30 ( no en el año 1951 ) y solares jamás construidos, junto con casas más modernas a todas estas fechas.

A alguien del Tribunal se le enciende la bombilla. Aplicaremos el Sistema Objetivo Singular.

3 SISTEMA OBJETIVO SINGULAR

Este sistema surgió años antes, y es cierto que fue recogido por la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

También intervine yo como perito en el mismo: La ampliación del Aeropuerto de Barajas.

Varios millones de m2 entre Madrid, Barajas y Alcobendas. Suelo de diferentes categorías, pasaban a ser expropiados para este equipamiento.

¿ Cómo valorar un aeropuerto ? El valor del suelo será mayor cuantos mayores sean los beneficios de esta explotación.

En España los aeropuertos no están privatizados. Aena no publica sus resultados.

Yo pretendí equiparar mis valoraciones a los resultados de Ferrovial en los concursos ganados de explotación de esta empresa española en Inglaterra, pero con poco éxito.

Surgió la idea de hallar un precio simbólico, por así decir, pactado, nada objetivo y tan singular que era definir que todo este suelo equivaldría al precio como si en vez de un aeropuerto se edificaran viviendas de protección oficial. Con la edificabilidad media de estos tres ayuntamientos.

Diversas Sentencias han triunfado en otros ámbitos, aplicando este que no es un sistema de valoración, nada objetivo y sí muy singular.

Y la bombilla que se le enciende al Tribunal Superior es precisamente buscar esta similitud.

En suelo urbano que sea difícil de calcular el valor, por no haber casos similares empleamos por jurisprudencia, el Sistema Objetivo Singular.

Según estos cálculos surge el valor de 347 €/m2 de valor de suelo del Paseo de la Dirección.

Hemos perdido el pleito.

Esta indefinición de valores como inseguridad jurídica en la aplicación de la Ley 8/2007, incluida a su vez en casos de expropiaciones en la reciente Ley del Suelo de 2015, vigente,  ha existido en todas las promociones, no solo en el Paseo, hasta la Sentencia del Supremo nuestra.

Por supuesto que la aplicación rigurosa de esta legislación, así interpretada, conlleva a controlar las plusvalías de suelo, pero tanto que anula la posibilidad de inversión en suelo no finalista.

A su vez hace la función del perito, inútil y las expropiaciones, injustas, los justiprecios no acordes con los valores de mercado perseguibles que consigan el restablecimiento de los derechos perdidos.
 La Sentencia ganada determina ya todas estas incertidumbres.

En todo caso habrá que considerar que un convenio no es instrumento apto para modificar el Plan Parcial, mediante la incorporación de reserva de viviendas de protección oficial, que no vincula a los recurrentes no firmantes del mismo, y que, por tratarse el ámbito del Plan Parcial de suelo urbano, no es viable incluir esa reserva de edificabilidad.

Explicación: No se pueden establecer reservas de VPO en el plan Parcial ni por ello en la valoración de los expropiados.

La mención a <<situación de origen>> no puede entenderse referido a la primigenia ordenación y sí a aquella inmediatamente anterior al instrumento que legitima la expropiación.

Explicación: Es aplicable el Plan General de 1.997, edificabilidad entre 1,78 m2/m2 y 1,82 m2/m2 ( según cálculos de la edificabilidad existente aprobada ) 

No se cuestiona que el denominado método objetivo, consistente en la utilización de los módulos de las viviendas de protección oficial y cuya aplicación fue aceptada por la Jurisprudencia bajo la vigencia de la legislación anterior a la Ley 8/2007, con carácter excepcional y subsidiario, en supuestos de falta de transacciones significativas, pueda aplicarse tras la reforma normativa operada por la citada Ley 8/2007, y sí que en el caso concreto enjuiciado pueda acudirse a dicho método cuando el informe pericial rendido por el arquitecto Sr. Romero García-Morato contiene valores de operaciones de productos inmobiliarios semejantes en el ámbito de la expropiación y en zonas anexas.

Explicación: No es aplicable el Método Objetivo Singular y también señala indirectamente como correctos y estimables los valores en venta recogidos en revistas especializadas como en anuncios en las valoraciones de los peritos y no tan sólo datos registrales de transmisión, de difícil acceso. Menos mal.

 Creo que queda en estos tres párrafos clara la jurisprudencia del Supremo.

Según estos datos recoge como valor correcto esa cifra aproximada a 4000 €/m2.

Aun repitiendo y recogiendo esta misma jurisprudencia, la cifra de 2000 €/m2 de la segunda Sentencia es tan sólo debida a recoger como válido el cómputo del 50% de vivienda pública, en el cálculo del otro perito que sí coincide en el resto de datos.

4  CONCLUSIÓN

Espero me perdonéis el rollo. He intentado ser corto y claro. Pero seguro que para muchos es demasiado, y lo entiendo.

Como veis, distintas interpretaciones conducen a valores tan dispares, que han hecho este sector, cuyo sistema es por Tasación Conjunta, esto es que todos los solares debían valer los mismos, absolutamente injusta y arbitraria.

Si veis el mismo suelo, según diferentes criterios jurídico-técnico puede valer desde 347 €/m2 hasta 4.000 €/m2.

Espero que esta Sentencia conlleve una claridad que permita a los peritos definir más exactamente el valor de las cosas, que, como he dicho ya antes, en una expropiación debe ir encaminada a la restitución de los derechos enajenados mediante la monetización de su coste.

En futuras operaciones, como la de Puerta Norte, deberá ser incluido en estos estudios de costes, pero en el Paseo, como siempre nos llega tarde para muchos.

Este es un parque jurásico experimental de cómo hacer todo mal.  

Ahora veremos cómo arreglarlo, si existe voluntad por todas las partes.  Perdiendo todos algo.


P.D. : Con esto termino la definición de la famosa Sentencia y mi peritaje, volviendo a esconderme en el seudónimo de Secundino, que el Tribunal ha empleado correctamente para cumplir la protección de datos debida ( que todo hay que explicarlo ). 

viernes, 20 de mayo de 2016

EL VALOR DE LAS COSAS 148 ( -368 )

PRESUPUESTOS PARTICIPATIVOS

Para no perder el buen humor en este blog, acompaño esta imagen. Podría poner imágenes similares, prefiero resumirlas en esta ( mejor será ).

Está claro que era necesario un acercamiento de los políticos a la ciudadanía, al pueblo. Esto de la democracia y sus reglas del juego esta claro que, por mucho que nos opongamos, acabamos importándola de países anglosajones y sus medios de marketing.

Pero una nota de colorido y simpatía de nuestros representantes  no viene mal, y si es para promover que la gente participe, comprendo que se vistan de lagarteranas, chulapas o de lo que sea preciso, en esta complicada misión.

 Sin embargo ahora es preciso esta participación. Del presupuesto destinado a Tetuán para el año que viene, con un montante de  1.677.256 €, podemos por votación directa decidir el destino de estas inversiones, y hay 21 propuestas seleccionadas y consideradas realizables, entre las que esta la nuestra para el Paseo.



En realidad hay dos, con distinta denominación, una realizada por mí, y otra a su vez con el mismo destino por Jpparra . Al ser identificada por el equipo técnico que las ha analizado el importe seleccionado es idéntico, 1.180.000 €, calculado para arreglar las calles aledañas o adyacentes ( es lo mismo ) a nuestro sector del Paseo de la Dirección.

Ya sabéis, a votar. Hay de plazo hasta el 30 de Junio, hay tiempo, pero debemos hacerlo. No os olvidéis. Se realiza entrando en la pagina de internet decidemadrid,  en presupuestos participativos, Tetuan.

Para votar, tenéis que estar registrados. Bueno, más de 100 personas han apoyado las dos propuestas y seguro ya lo saben. Ruego informéis al resto.

Ya veréis cómo sólo podéis votar una de las dos propuestas, porque la suma de ambas sobrepasa el límite. No deja el programa. Preguntaré qué pasa, porque ahora sí se divide el voto. Espero que en alguna reunión de la Junta pueda preguntar esto. Creo hubiera sido más acertado unir ambas en una sola.

EL VALOR DE LAS COSAS ( PARTE 1 )

Así se va a llamar mis explicaciones sobre la Sentencia del Supremo que modifica los criterios de valoración al alza de todos los bienes de los afectados por esta expropiación.


Ha sido objeto de estudio por muchos profesionales, que se han puesto algunos en contacto conmigo.

Esto es así porque modifica los criterios a nivel general y no únicamente para nuestro sector, y debe por ello ser analizado tanto por arquitectos como por abogados urbanistas.

Este blog no es seguido exclusivamente por estos profesionales, por lo que intentaré explicarlo, difícilmente de la manera más comprensible.

Lo primero, indicar que hay un sentir generalizado de pensar que el arquitecto es un señor que hacer casas y el abogado, uno que se mete en pleitos. Ambos incompatibles.

Este error de simplificación, lleva a muchos a definirme a mi como abogado y a estos no valorarlos en este campo.

En realidad existen pocos profesionales especializados en Urbanismo específicamente. Y esto es malo, ya que es un campo muy amplio y de mucho futuro. Lo compartimos los abogados como los arquitectos, no sin rencillas entre ambos, procurando colaborar. Pero es complejo. Los letrados precisan las consideraciones técnicas y nosotros las jurídicas, para realizar normativas que sean comprensibles para seres mortales, entre los que se encuentran los jueces. No siempre tenemos éxito.

Llevo años sugiriendo la idea de crear una nueva carrera, la de Urbanista, que recoja ambas profesiones y que aúnen criterios. Esto ya sucede en carreras como ICADE o ICAI, donde empresarios e ingenieros comparten conocimientos de derecho.

Pero bueno, me aparto del título. Intentaré definir si nosotros, como profesionales debemos y en que manera definir el valor de las cosas y por qué. Importante misión.

Supongo que de esto, de manera más técnica, se hablará en el curso de urbanismo, en donde se expone esta sentencia.

Por cierto Secundino soy yo, es una transcripción errónea de la secretaría del juzgado, si os dais cuenta en la sentencia se refiere a mi pericial. No tiene importancia ninguna, salvo anecdótica y que todo el mundo me lo pregunta.

Como todo, hay que empezar haciendo historia, cómo y cuándo se ha llegado hasta aquí.

1/ HISTORIA

El Plan Parcial del Paseo, aprobado en el año 2006, incluía una superficie de 100.000 m2 a expropiar y una estimación de precio de 580 €/m2, en total 58 millones de euros.

Sin embargo, en el anexo al Concurso ganado por Dragados ya no se incluye los metros cuadrados que se expropian, sino que se fija una valoración total para el proyecto de expropiación de más de 88 millones de euros, según la Ley de la Comunidad de Madrid del año 2003, vigente en ese año. Existía unas previsiones de mayores valores por el Jurado Territorial y Sentencias, así como incrementado en el beneficio industrial y gastos generales, sumando por ello más de 136 millones de euros previstos en expropiaciones del sector.

Estos costes, son los que se incluyen en el Convenio suscrito el 14 de Marzo de 2007, entre el Ayuntamiento de Madrid, donde se fija las tareas a realizar, su montante económico y la edificabilidad residencial a compensar.

Aquí se produce el primer incumplimiento, que provoca muchos otros. Según el pliego del concurso, si Dragados optara, como así sucedió, a valorar por Tasación Conjunta los bienes de los afectados, el plazo para la realización era de 6 meses desde la notificación de la adjudicación. Esto indica que Dragados tenía la obligación de entregar este proyecto a primeros del año 2007.

Es en el año 2007, con fecha 28 de Mayo que entra en vigor la Ley 8/2007, modificando al parecer todos los sistemas de valoración anteriormente aprobados.

El Proyecto de expropiación se aprueba con fecha 8 de Julio de 2008. Imposible por tanto la defensa nuestra de optar a la no aplicación de esta Ley, de dudosa aplicación por su novedad y consecuente falta de jurisprudencia.

Por supuesto, ya las valoraciones de Dragados se adaptan al sentimiento de aplicación de esta nueva normativa, según su criterio, que acoge el Ayuntamiento como correcto.

Cuando yo en el período de exposición al público estudio este proyecto, en el Ayuntamiento, me sorprende que no existe hoja resumen del total a indemnizar, sumatorio de todos los afectados. 3 horas, 3, tardé en sumar las fincas. No más de 50.000 m2 a expropiar y con un montante total por todos los conceptos de poco más de 56 millones de euros.

Por supuesto, pido explicaciones. Tengo que aclarar que yo no tenía el grado de cercanía actual con el equipo de gobierno municipal. No alcanzaba ascender del despacho de Rosa Sanz. Pocas explicaciones me daban.

Parece ser que en las previsiones del Concurso estaba la previsión de expropiar los suelos en reversión, que sí parece que los funcionarios municipales incluían en el Concurso.

Ahí es cuando yo pillo el primer rebote. En el año 2007 se aprobó el Proyecto de Delimitación y Relación de Afectados, y los suelos en Reversión aparecen como municipales, y por ello ya de imposible inclusión en el proyecto de expropiación como costes. Esto no se puede hacer sin colaboración municipal directa.

En aquellas fechas, por cierto, nadie pensaba en que prosperara  estos pleitos por reversión, lo cual, justificaba este olvido.

Mi enfado fue tal que hasta fui entrevistado por el diario El Pais, que recabó del propio municipio datos de esa ausencia de 32 millones y confirmó que eran destinados a esas reversiones.

Lógicamente Dragados se desentendió de las mismas.

La existencia de estos sobrantes y la conformación de esta Asociación presidida por mí, con más de un 60% de expropiados aglutinados, hace fracasar los intentos de Dragados, con el apoyo total municipal de alcanzar acuerdos en esta valoración con los afectados.

Natural por parte mía de intentar lograr un acuerdo amistoso con Dragados, para repartir estos excedentes entre sus destinatarios, de manera proporcional al suelo aportado, evitando así un pleito posiblemente innecesario.

Es en ese momento cuando aportamos nuestra disconformidad con la valoración así como introduzco todas las consideraciones que yo creía contradictorias con la interpretación de la nueva Ley. Estas contradicciones me conducían a una valoración de suelo próxima a 4000 €/ m2 y por ende muy lejana a los 868 €/m2 ofrecidos.

Ya entraremos en otro capítulo en estas consideraciones, finalmente recogidas como correctas en la Sentencia del Supremo.

Pero esta incertidumbre en la interpretación de esta nueva Ley, que podía inclinar la balanza hacia cualquier sentido, reforzó mi idea de promover un acuerdo amistoso.

En Septiembre del año 2009 recibo una llamada de Dragados, indicándome su deseo de negociar este acuerdo, rogando que me ponga en contacto con el Ayuntamiento para frenar los pagos de afectados, para así poder recoger a todos en el convenio a suscribir.

Ángel Mingo de Miguel, letrado urbanista, redacta el documento ya pactado en diferentes reuniones, el mes de noviembre del año 2009, entregándolo a Dragados para su consideración y suscripción final.

Yo ya tenía una fuerte presión municipal por los retrasos en los pagos que esta situación provocaba. 

Opté por dar un ultimátum el mes de diciembre de ese año, si bien prorrogué el mismo hasta febrero del año 2010.

Ese año ya Dragados había optado por todo lo que ha sucedido. Paralización, modificaciones, pasar la crisis, vamos.

No sin esfuerzo, con movilizaciones incluidas, conseguimos ese año que se pagaran un buen número de indemnizaciones de afectados, que se volvieron a frenar a finales de ese año, ya con la excusa de un nuevo modificado, el primero.

De estas fincas el Jurado territorial dictó su valoración, favorable más a los afectados, incrementando ese valor de 868 €/m2 a 1062 €/m2, y lo que era también importante, recogiendo el respeto jurisprudencial a los derechos consolidados, de mucha importancia en la valoración de los edificios en división horizontal.

Tanto Dragados como el Ayuntamiento se oponen a estos criterios, más que nada por errores en interpretación jurídica, que podían servir a nuestros intereses.

Esto nos conduce ya a todos a un pleito ante el Tribunal Superior de Madrid.

En el año 2014, se dicta la primera Sentencia del Superior, que anula la Resolución del Jurado, y, en aplicación del Método Objetivo Singular, método según ellos recogido para estos casos en el Supremo, como valoración correcta, indica el valor del suelo es realmente de 347 €/m2, pero, que respetan los 868 €/m2 del Proyecto de Expropiación.

Sólo 3 fincas reúnen los requisitos de poder recurrir en Casación ante el Supremo, por ser de cuantía mayor a 600.000 €. Hay algunas otras que cumplen, pero desisten ante las serias dudas de prosperar estos difíciles pleitos y sus costes.

El mes pasado dictaron la Sentencia definitiva para las dos primeras de estas fincas, dándome la razón en todos los argumentos periciales, como interpretación de la Ley 8/2007, que por cierto es la misma que la Ley del Suelo de 1015, ahora en vigor.

Aún así, recoge mi valoración de cerca de 4.000 €/m2 para una de ellas y asume como más correcta la pericial por insaculación solicitada por el propio Ayuntamiento de 2.000 €/m2 .

¿ Puede una misma cosa valer tan diferentemente según interpretaciones de legislaciones distintas ?


Esta es la tarea, para el próximo post.

miércoles, 18 de mayo de 2016

COMISIÓN DUS 150 ( -366 )

 COMISION DUS

Hoy se ha celebrado la Comisión de Urbanismo del Area de Desarrollo Urbanismo Sostenible ( DUS ), vamos, la gerencia de toda la vida.

No suelo ir a este evento, porque se puede seguir muy bien por la red, pero en este caso hice un excepción.


Hablaban de las dos Sentencias, sí, ambas ganadas por esta Asociación, su equipo jurídico así como basadas en mis periciales, ( a pesar de denominarme Secundino en una de ellas, personaje al que estoy buscando ).

Dos Tribunales y una recoge en el Supremo la Jurisprudencia de cómo valorar definitivamente los suelos con arreglo a la Ley, modificada en el año 2008, y que sus dudas de aplicación, nos han llevado a la situación actual. La primera recoge mi valoración, próxima a los 4.000 €/m2, y la segunda, se basa en la primera, pero acoge una intermedia, de 2.000 €/m2. Ambas, muy lejanas al valor del proyecto, basados en el valor de 868 €/m2 de proyecto.

Sí, dentro de un tiempo, recogeré mis opiniones técnicas con respecto a las mismas. De momento sólo tengo tiempo a dialogar con equipos que me preguntan datos, que conforman todo este estudio.

La Comisión DUS de hoy, estaba marcada por otra cuestión, más relevante. Era la anulación, muerte, finalización, modificación, distintos sinónimos según visión, de la Operación Chamartín.

Todo giraba detrás de esta intervención, finalizada con la votación favorable por creo la primera vez conjunta de Psoe y Ahora Madrid en un tema en concreto. Esta operación, termina aquí, y arranca la operación incipiente denominada Puerta Madrid.

Esperemos a conocer el niño, antes de buscarle parecidos, como en cualquier parto.

El punto 17:

Mercedes González se disculpa nada más empezar, por volver a sacar nuestro tema, y, es cierto, de ser desconocidos podemos pasar a ser manidos, sin llegar a ser nada.

Desarrolla su pregunta esperando respuesta de DUS, ante la nueva situación creada.

Contesta el Director General el Sr. Lasheras, indicando lo que ya presumíamos todos, pues que con los cerca de cuatro millones más que cuesta estas sentencias, nada se altera, ni del convenio, ni del Planeamiento.  Todo muy alejado de esa cifra de 14.861.610,51 €, fijada como límite ( ¿?? ) para mayores sentencias.

Mercedes, bien informada, contesta que a pesar de ser de letras, si existe ya sentencias por valor de  4 millones para inquilinos y negocios y se esperan otros dos por otros negocios ( chatarrerías y otros ) y ahora aparecen cuatro más ( sin contar intereses, que es un pico ) y queda otra sentencia por llegar, pues poco le quedará a llegar a la cifra marcada.

Si a esto hay que añadir que existen unos 12.000 m2 pendientes de Sentencia y que sus abogados se apoyarán en la del Supremo y que ya el límite para recurrir en el alto Tribunal ya no existe en Junio, podemos encontrarnos en una debacle.

Indica que toda esta operación es un desastre desde su origen y que no quiere ni pensar que encima le cueste al Ayuntamiento estos sobrecostes, al no fijarse en el Convenio, que considera debe negociarse y modificarse, ya.

En caso contrario, coincide con la opinión de ya demasiados, que esto desencadena en un pleito.

Apunta a su vez la posibilidad de que los afectados, de una vez se decidan a interponer una actuación colectiva judicial en el sentido de reconducir estos desajustes, y sus repercusiones.

El Sr. Lasheras no contesta nada a estas afirmaciones.

Terminado el acto, además de saludar a unos y otros, como tenía previsto, me acerco al Sr. Lasheras y le digo:

“ Creo que es innecesario decir que estoy dispuesto a negociar un Convenio, dentro de los términos económicos generales de la Concesión, que acoja a todos los afectados, alejándonos de los desequilibrios provocados por esta judicialización inútil. Pero llevo diciendo esto desde el año 2.010. Sabes donde estoy.”

Desde hace 6 años he recibido negativas a esta pregunta, hoy, por primera vez, no. Lo estudiarán.

Nunca hemos estado más cerca de un pleito, de un lío, de una nueva paralización de esto.

Al problema de las desigualdades económicas creadas, se une una actuación incierta, en ejecución, pero sin poder rematar la misma  con las garantías de éxito adecuadas.

No se puede desarrollar un proyecto inacabado, cuando, además ya todos sabemos, cómo arreglarlo, hasta Dragados.

Pero nunca hemos tenido más necesidad de entendernos.

Muchas veces las cosas se tienen que poner fatal para arreglarse. Son en estos momentos donde se descubre a las personas.

En urbanismo, como en otros sectores, se han empleado los juzgados en temas que se podían resolver administrativamente, pero se usan para intentar conseguir mejoras, financiar tiempo.

Volvamos a la realidad, para ese pleito hay tiempo, intentemos evitarlo. Si no nos sale, pues no pasará nada más que lo inevitable. Y para eso tenemos que ganar todos, incluso Dragados. Pero no voy a engañar a nadie. El momento es muy difícil.

Ojo, Mercedes esta bien informada, llevo desde la primera Sentencia buscando la forma de salvar del naufragio a todos, y creo que ya la tengo ( soy Tauro ).

Gracias, Mercedes.

OBRA


Como veis el muro de contención de la calle Isla Gomera con el Paseo está siendo un obrón, ya nos contarán su coste.

En este quiebro, se supone irá el famoso ascensor que no se pondrá en funcionamiento sin ese polideportivo colindante.

Os acordáis que me felicitaba en un post anterior de que el encuentro entre el Paseo y Ofelia Nieto era un socavón contínuo.

Lo abren, meten una tubería, lo cierran. Ya pensaba, porque estaba hormigonado, que había logrado la ingente tarea de conseguir ubicar todo elemento imaginable subterráneo.


Me equivocaba. Otra vez a picar y abrir. Dicen los vecinos que han encontrado unos planos antiguos con un tesoro escondido, y que por más vueltas que le dan ahí esta, no pararán hasta descubrir el preciado metal oculto.

Luego nos contarán que pierden dinero. Es que no lo encuentran.

La fase 4 quedan sólo pequeñas zonas del Paseo, por terminar.

Aligustre 1, se liberará ( si no hay un pleito que acabe con todos nosotros en un manicomio ). Esos 40 cm de diferencia de nivel no exige el levantamiento del Paseo. Ya existe una solución técnica, mediante un escalón integrado en una acera de 1, 50 cm de ancho, que resolverá este punto.

Yo no conozco aún esta solución, pero la analizaré en el tema que más me importa del mismo, la accesibilidad como evitar el embalse de agua en el mismo, e inundación de la zona.


Se están colocando bordillos en el tramo recto que queda del Paseo, al sur de Capitán Blanco Argibay. Ya está hecha la explanación, rellenos e instaladas las tuberías enterradas.





Reyes Aizquibel sigue su rápida ejecución. Ya el encuentro con la fase 1, el Paseo, está prácticamente finalizado.





El edificio de realojo, corre que te corre, ahora la fachada de ladrillo visto. No estará terminado en fecha Octubre, no. No se cumplirá este plazo.

Alegarán que no sabían terminar por las continuas modificaciones introducidas. Dirán que la cornisa a fecha hoy no sabían cómo hacerla, ni los accesos al parque.


Insisto, para el pleito, hay tiempo, eso ya lo sabemos.