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lunes, 1 de septiembre de 2014

PREGUNTAS Y MIS RESPUESTAS


Cuando empezamos con este blog eran sólo los afectados los que lo visitaban, figuran 246 fincas expropiadas asociadas, de las más de 400 existentes en el proyecto, es decir aproximadamente el 60% del sector. Esto significa una “fuerza” de gente de unas 600 personas, que nos reuníamos periódicamente en Asambleas Generales. A las manifestaciones, tres que se han organizado asistían como suele suceder un 30% de esta cifra.
Con el paso del tiempo empezó a leer el blog algún medio nacional de prensa y el Ayuntamiento, más bien para conocer si se iba a producir una noticia que importe a la opinión pública que para saber nuestras inquietudes. Que el Paseo de la Dirección no se ejecute no es noticia ya que llevamos así un siglo y somos poca gente y muy pacifica, pero que se queme alguien a lo bonzo o que se encierren en una iglesia, eso es otra cosa.
 Sobre los Partidos Políticos parecida reflexión con diferentes repercusiones.
Aun así, Dragados empezó a preocuparse y se sumó a la lectura preventiva de este blog. Así mismo lo han hecho los medios de revistas locales, que tienen menos repercusiones económicas y sí han publicado cosas (evidentemente con su poca repercusión mediática).
Con el tiempo los Asociados han pasado de 240 fincas a menos de 50, que son las que quedan por realojar e indemnizar, lo cual nos  ha hecho perder personas  directamente por esto. Lo mas sorprendente es  que cada vez teníamos más lectores y menos fuerza. Yo no podía emplear ningún recurso con tan poca gente, salvo la denuncia.
La anterior entrada ha superado todos los records, es cierto. Y eso es por dos motivos:
1/ Ha empezado la carrera electoral y no sólo entre partidos, sino dentro de la elección dentro de los mismos de los candidatos, que se produce ya.
2/ Todo el barrio se ha dado cuenta de que la situación creada real de mobbing contra una zona del barrio, degradada y okupada,   afecta seriamente a todo el mundo que vive aquí. No sólo se han humillado a los afectados, sino que no poner una solución inmediata humilla a todo Tetuán.
Ahora visita más gente este blog, que a lo mejor ni siquiera me conoce, que afectados directos. Ahora sí que si sabemos manejar esto  tenemos la fuerza precisa.
Avisaré personalmente (aunque no es preciso, leen esto ) a Dragados como Ayuntamiento de la delicada situación que se está creando.
Por supuesto si tenemos que tomar medidas sólo avisaremos por este medio de aquello que sea tácticamente deseable que conozca Dragados como Ayuntamiento.
En primer lugar estoy a disposición de los que quieran, desde una persona independiente a grupos, asociaciones y otros a reunirme cuándo quieran donde deseen.
Por cierto, insisto, yo no me presento a ninguna elección, mi negocio no es este, como sabe ya mucha gente. Nadie busque un interés personal ya que no sea terminar esto lo más dignamente posible.

PREGUNTAS:

1/ Okupaciónes ilegales

Como ya he denunciado muchas veces, el desalojo de las casas bajas se debería haber ejecutado de una sola vez, derribando todo al tiempo.
Las casas que quedan NO son de Dragados. Dragados recibirá solares vacíos y urbanizados ( si es que alguna vez los urbaniza ). Mientras tanto son edificios o bien municipales que no se han podido derribar, por existir colindantes que se verían afectados, aún con moradores o bien edificios que aún NO HAN SIDO INDEMNIZADOS y por ello la expropiación no se ha producido y aún figuran a nombre del antiguo propietario.
El Ayuntamiento no puede, como os han dicho a algunos en la comisaría, poner denuncia alguna. Es el propietario el que puede iniciar el desalojo judicial de estos okupas, y no lo va a hacer, porque ya ni tiene medios ni ganas.
Por eso es imprescindible para intervenir conjuntamente contra esta okupación ilegal que se indemnice a estos propietarios y sea el ayuntamiento el que se haga cargo colectivamente de esta zona.
Esta situación no se produce porque Dragados no tiene liquidez ( según ellos) para producir estos pagos  que se van produciendo paulatinamente, abonando sólo según se realoja y exclusivamente lo que afecta a estas zonas. Así no se resuelve el resto.
Ahora puede que existan más familias okupas que afectadas pendientes de realojo, generando un problema cada vez más grave.
Pero para entender más responderé a la siguiente pregunta:

2/ Pago de Afectados:

El proyecto de expropiación incluía una indemnizaciones de 56.000.000 de euros si bien en el Concurso esta cifra superaba el doble de esta cantidad, diferencia que se discutiría en los Tribunales.
A fecha actual faltan por pagar unos 18.000.000 de euros, con el siguiente desglose:

ZONA DE CASAS BAJAS Y CHATARRERÍAS ( FASE 1 ): 4.000.000 €

CASAS EN ALTURA ( FASE 2 ) : 3.000.000 € ( si se libera dos edificios )

COOPERATIVA AREA NORTE : 11.000.000 € ( Con algunas posibles subidas en litigio )

La Cooperativa Area Norte por un lado y los cooperativistas por otro están en negociación con Dragados para sustituir esta cantidad por suelo y/o viviendas de protección oficial dentro del sector.
Hay que aclarar que esta Cooperativa esta en situación de Concurso de Acreedores, instada por FCC ( empresa competidora de Dragados en muchos temas ) y deunciada por muchos cooperativistas que se niegan a que se abone nada a FCC del dinero que habían depositado para unas viviendas.
Complicada situación que hace que edificios enteros sean de imposible derribo y sean okupados.
No voy a referir cuales son estos edificios por precaución.
Es preciso una urgente negociación que culmine con un acuerdo.

Pero esto afecta a unos 11 edificios y al menos el acuerdo para su intervención y derribo.

Lo que sí puede y debe hacer Dragados es abonar esos 4.000.000 € imprescindibles para evitar la okupación, abonar la indemnización de las chatarrerías y demás negocios.

A finales de mes creo habrá un nuevo pago de afectados pero si se limita a pagar una pequeña parte de esta cantidad el problema se agravará. Tened en cuenta que ahora los únicos que se enfrentan a los okupas son los gitanos, abona sólo a estos y realójalos fuera, ya verás qué pasa.

Sobre los 3.000.000 de los edificios en liberación hablo en pregunta 4.

3/ Realojo de los gitanos

Se están produciendo ahora las reuniones entre la EMVS y ellos. Bastante delicada es esta cuestión. Os ruego que en vuestros comentarios no compliquemos más este delicado proceso, que espero   termine antes de final de año.

Sólo decir que estos no tienen que ver nada con okupaciones ilegales sino que son expropiados como el resto que viven desde hace muchos años.

4/ Edificios en liberación

El día 30 de junio el Ayuntamiento requirió a Dragados para que subsanara los defectos aplicables a esta liberación. Instaba a presentar la misma incluyendo a todas las viviendas de cada bloque liberado.
En el Paseo de la Dirección 316 existía una persona disidente, que en reunión en julio en mi despacho se llegó a un acuerdo entre esta persona y Dragados. El total de las viviendas liberadas son 19
En el Paseo de la Dirección 314 existían dos disidentes de las 17 existentes, a uno de ellos se le convenció y al otro no.
En el Paseo de la Dirección 318 tan sólo 4 de las 9 viviendas han suscrito la liberación.
Solo decir que el Ayuntamiento puede aquí ante un disidente sólo aplicar la liberación, por lo que debería reflexionar y así haré sobre este extremo.
Aquí podría exponer qué pasará con el resto de edificios no liberados. Dragados deberá edificar las viviendas en un plazo no superior a 3 años. Yo propongo que se firme un Convenio con esta gente y que se comprometa a cambio de esta espera al mantenimiento mínimo de dichas viviendas. También deben abonar a aquellos que renuncien al realojo, es cruel dejarlos en esta situación si lo que quieren es que les indemnicen para marcharse a otra zona donde no exita este mobbing innecesario.
Algunos, los más necesitados, pueden realojarse en las viviendas que sobran en el bloque de realojo, pero eso es contestación a la pregunta 8.

5/ Convenio Ayuntamiento- Dragados

He hablado en otras entradas bastante.

Dragados por una cifra de 176.000.000 € aplicables a costes de todo tipo de la operación incluido urbanización completa y sus mejoras aplicables a la adjudicación, como costes de expropiación, debería haber obtenido según el suscrito en septiembre de 2006 un suelo apto para 76.000 m2 ( 33% del total ) de vivienda libre, que se materializaban en cuatro torres, las dos de Marqués de Viana y las otras dos del final de Capitán Blanco Argibay,  dejando al Ayuntamiento y IVIMA ( con otro convenio suscrito )  unos 120.000 m2 de suelo para vivienda, parte libre hasta el  50% y el resto de Protección Oficial.

La diferenciación de vivienda libre y oficial en suelo urbano es muy sutil y discutible y ha generado muchas discusiones en la valoración del suelo expropiado.

Con el convenio modificado en el año 2013, Dragados obtiene el suelo para las torres de  76.000 m2 y se le añade unos 100.000 m2 de esa sutil vivienda libre y/o protección oficial, quedándose tan sólo el Ayuntamiento con unos 20.000 m2 de vivienda, entre los que ya hay consumidos algo más de la mitad en el edificio de realojo, con eso cumplen con la cesión del 10% aplicable, en caso de no ser urbano, otra sutil condición. Por tanto si se hace otro edificio de realojo, ya el Ayuntamiento se queda sin nada. El IVIMA también, inútil pedirles viviendas para los gitanos.

6/ Liquidez de Dragados

Me preguntáis por esto. Desde fuera veo el tema así:

Las grandes constructoras españolas han conseguido su tamaño al apoyo de las adjudicaciones públicas de infraestructuras, algunas que eran precisas y otras totalmente desorbitadas. No sólo el boom inmobiliario ha contribuido a la crisis, todo pueblo con autopista y toda Comunidad con aeropuerto.
Dragados era el buque insignia del grupo ACS que preside y tiene una participación Florentino Pérez, presidente del Real Madrid  y una de las fortunas más importantes.
Dragados, como sus competidores FCC, Sacyr ( ambos concursantes también en este sector ) y otros, de un plumazo, debido a la crisis, se anularon toda actuación pública de infraestructuras y por tanto seriamente afectados en su liquidez para mantener sus nóminas y lo que nos afecta, sus inversiones inmobiliarias, con el perjuicio añadido de que la venta de vivienda no es que haya caído su precio en Madrid sino que sencillamente no se vende.  
Todas estas empresas han recurrido a un plan urgente por un lado de reorientación de su negocio y otra de lo que se llama “ economía de guerra “ que es minorizar los gastos e inversiones al máximo.
ACS, después de algún famoso fracaso empresarial en otros sectores, se ha lanzado a su expansión en el extranjero, cosa que hemos hecho todos lo que hemos podido, o lo estamos intentando, porque cada vez es más difícil, los chinos siempre llegan antes.
El sistema empleado por ACS de comprar empresas extranjeras en EEUU, Alemania y terceros países se está demostrando acertada para el grupo, que ha conseguido buenos contratos fuera y mejorar su situación bursátil. Pero eso requiere mucha inversión, una buena empresa vale dinero. Según sus propios datos mantiene una deuda de 5.820 millones de euros con terceros lo cual, aunque obtenga beneficios el grupo, reduce su capacidad de beneficios y por ello de inversión.
ACS por ello limita al máximo la inversión de Dragados, que se tendrá que salvar sola con las adjudicaciones en España, cuando se salga de la crisis, ya no es el buque insignia. Cada vez que invierta deberá pedir autorización al grupo.

Os diréis:

¿ Por qué  si no tienen dinero no se ejecuta el aval  de 90.000.000 de euros y el Ayuntamiento termina ?
Primero habría que ver, como ya he dicho en otras entradas los incumplimientos del Ayuntamiento que pueda aducir Dragados en su defensa, porque podemos pasar de un incumplimiento a un pleito de dudoso tiempo como éxito. Podría incluso convenirle a ACS, que presentarían un Concurso de Acreedores, Eres y demás y seguirían obteniendo mejores resultados fuera.
Creo que a quien hay que ¿ cómo decirlo….? “sensibilizar” es a la dirección de ACS de que debe poner medios suficientes a Dragados. Esta no es una operación inmobiliaria normal, afecta a ciudadanos de la ciudad que le ha catapultado, en todos los sentidos.

Os diréis:

Bueno, pero aquí hay señales de convivencia entre políticos del Ayuntamiento y Florentino.
Mirad, después de lo de Bárcenas, Puyol y otros ( en caso de que se pruebe ), decir que aquí no, no lo voy a hacer, pero como no se ha ejecutado sólo serían promesas. No se puede acusar a nadie por planear algo sino por ejecutarlo.

7/ Urbanización del barrio

Ahora supongo que una de las cosas que querrá Dragados es que se les apruebe antes de las elecciones la modificación de Touza.
Mirad, he manifestado en privado que hay muchas cosas en el Plan de Touza que me gustan más que el anterior Plan. No puedo tomar una decisión sobre su contenido sin información complementaria, que ya indagaré en Planeamiento del Ayuntamiento que se limitan a : anchos de calle, aparcamientos, carril bici, conexiones con el barrio, cruces y sobretodo: Cómo se resuelve topográficamente el nuevo trazado. Planeamiento debe exigir unas secciones transversales suficientemente definitorias de cómo se resuelve las diferencias de alturas y su conexión con el parque, posición de los edificios.
Que es más barato y que por eso lo plantean, después de lo que ya nos han hecho…….Que por lo menos lo terminen y lo hagan bien y con el consenso de todos.
Creo que ahora si realmente tiene prisa es el momento de apreciar si ACS pone voluntad de terminar esto y los responsables políticos no dan señales de convivencia.
Por supuesto, si seguimos con esta ineficacia creo oportuno que sea la nueva corporación municipal la que reaccione y debemos exigir a los Partidos que se pronuncien antes de la votación, y no con un simple “podemos”, podemos…¿ Qué?.   

8/ Viviendas sobrantes en el bloque de realojo

Me aseguran algunos de que sobran 25 viviendas en el bloque y que se van a poner a la venta a terceros.
Mirad, no sobra evidentemente ninguna vivienda y el convenio entre ayuntamiento y EMVS limita la venta como alquiler de las mismas a los afectados del sector. Así parece haber sido la intención. Alguno me ha referido que fulanito o menganito no ha vivido nunca aquí, pero lo que en realidad estáis refiriendo es un posible engaño  de algún vecino  que si bien vive en otro sitio, tienen sus papeles que dicen lo contrario. Siempre sucede de una manera muy limitada, y ante la duda de veracidad, si no hay más datos se le adjudica, lo que se llama presunción de inocencia.
La situación actual es la siguiente:
Puede ser cierto que todavía no se han ocupado 25 de las 114 viviendas. Tan sólo 9 de estas 25 no están adjudicadas a nadie, aún. Las 16 restantes no han sido ocupadas pero ya han sido aceptadas por los afectados, que están pendientes de diversas condiciones individuales. Las nueve restantes lo más probable es que tres de ellas sean para los gitanos y las restantes en lo posible para los más necesitados por edad o situación de la fase 2 como son los de la Travesía de Pando.
Pero esto es una decisión de adjudicación que puede sufrir variaciones, pero siempre con gente del sector. Por ahí no van los tiros.
Solo terminar agradeciendo a  todos vuestra ayuda con vuestros comentarios y mi deseo de que pronto este barrio disfrute de una situación urbanística como social acorde con su situación privilegiada dentro de Madrid. Que la Concejala no tenga que decir eso de que   somos el sur del norte de Madrid, con un claro desconocimiento de que hay zonas del sur mucho más privilegiadas y que estamos al norte, junto a la Castellana y el campo de futbol del Real Madrid, al que a lo mejor visitamos para ver cómo se juega.

lunes, 25 de agosto de 2014

LIBRO DE VACACIONES

Si  algo me viene al recuerdo cuando regreso de vacaciones, la última semana de agosto es el “libro de vacaciones”. Así se llamaba al menos cuando era niño a esos cuadernos de preguntas y problemas de colegio que debíamos rellenar en tiempo estival con el fin de no olvidar las materias aprendidas, durante las vacaciones.

Obviamente ninguno lo hacíamos hasta la última semana, esta. Olores a imprenta, lápices recién afilados y sobre todo a la goma de milano.

A su vez descubres en la báscula que no es que te has gastado el dinero, te lo has comido.

Por eso, en recuerdo a ese libro de vacaciones haré lo propio, un primer resumen de los sucedido hasta la fecha, para que no se nos olvide.

En el año 2.010 Dragados paralizó unilateralmente la Concesión que tenía adjudicada desde el 1 de Septiembre de 2.006, por un plazo de 6 años para la ejecución de la urbanización, expropiación de los terrenos y realojo consecuente de los moradores existentes. En ese Concurso ya se establecía la posibilidad de prórroga de 18 meses por motivos justificados.

El motivo que adujo Dragados fue la existencia de errores previos urbanísticos en la Concesión que imposibilitaban su cumplimiento. Entre ellos que las parcelas resultantes concedidas a Dragados a cambio situadas en Marqués de Viana estaban afectadas en una pequeña franja subterránea por la salida peatonal de emergencia del túnel existente.

Estos motivos, menores y que sólo tenían como función crear una base jurídica para la paralización de los trabajos, en realidad no era más que una justificación para parar las obras y la inversión hasta que vinieran tiempos mejores, que se pasara la crisis.

Dragados compró la edificabilidad a 2.310 €/m2 de repercusión de suelo para vivienda libre, por lo que el precio  de venta de dichas viviendas considerando un 40-45% de coste de suelo debería aproximarse a los 5.000 €/m2. Este precio era correcto en el año 2.006 y por ello fue suscrito el Concurso.

En el año 2.008 estalla eso que inicialmente se creía burbuja inmobiliaria y se paralizan las ventas con la consecuente caída de precios, más tarde se comprueba que en realidad estamos en a más fuerte crisis económica conocida.

El Ayuntamiento inicia en ese año 2.010 negociaciones con Dragados para la continuidad de los trabajos como pagos iniciados a los expropiados, sin éxito. Dragados se limita a la construcción pausada del edificio de realojo, llave desde el principio de todas las discusiones….”Yo termino esto si tú me modificas esto otro”… La presión social de nuestra Asociación y otros les es favorable.

La situación legal de los plazos de la Concesión es un secreto no desvelado ya que ni Dragados ni el Ayuntamiento se atreven a enfrascarse en esa disputa, sencillamente se para a ver qué pasa.

En el año 2.012 el edificio de realojo parece casi terminado  pero su edificación parecía no tener fin. A su vez no se ha edificado nada más que uno de ellos, el iniciado, por lo que tan sólo tendrían cabida 114 viviendas, esto es la mitad de las precisas. Existía la voluntad antes de la paralización del año 2.010 de la edificación de otro bloque análogo colindante, pero nunca se inició.

Instado Dragados para la terminación del mismo y su entrega al Ayuntamiento se llega al principio de acuerdo de que se modifique el Plan Parcial, mediante la subsanación de los errores y que, al mismo tiempo, se renegocie el Convenio entre ambos para mejorar la oferta económica.

Así, en marzo de 2.013, se aprueba el modificado que ya estaba aprobado inicialmente años atrás, cuando se detectaron esos errores, pero que Dragados no quiso suscribir. En este modificado se mantenían las líneas generales del Plan de 2.006, si bien se consideraban una nueva descripción de los usos de los edificios, a fin de dotar a Dragados de las viviendas de Protección Oficial  que restaban, además de las libres que ya tenían adjudicadas. Dragados ya tenía todo lo que podía pedir, porque ya no podía obtener más.

Bueno, sí. Lo que faltaba para rentabilizar más la inversión era un nuevo Plan Parcial cuyo objetivo era reducir los costes urbanísticos del anterior y, sobretodo hacer más rentable la venta de los edificios, situando los de vivienda libre junto al parque y los protegidos en el interior del barrio, separados por un nuevo y más corto trazado de la nueva Avenida. Así surge el Plan de Touza, que hemos conocido todos por su publicación en Internet.

La modificación del Plan de 2.013 y el nuevo Convenio tenían y así lo publicó la prensa como objetivo la ejecución inmediata por Dragados de todo el sector, ya que podían aparentemente vender a Cooperativas las viviendas protegidas y obtener la liquidez suficiente, al menos ese fue el argumento.

Nada de eso ocurrió, tan sólo sirvió para, una vez reanudada  la Concesión por mutuo acuerdo, poder el Ayuntamiento requerir al pago de las indemnizaciones así como exigir la inmediata entrega del edificio de realojo, cosa que ocurrió en verano pasado.

Con el conocimiento de todo esto yo ya sabía que no habría viviendas para todos, por eso a finales de 2.012 ya mantuve reuniones para intentar solventar la situación que se avecinaba. De aquí surgió la posibilidad de liberación voluntaria de algunos bloques. A su vez la negociación con el Ivima de las viviendas de los gitanos. Esta última falló y es lo que ha provocado la falta de realojo de estos. También está claro que nada podía ofrecer a cambio al Ivima el Ayuntamiento, que ya había otorgado todas las viviendas protegidas a Dragados.

Desde el verano pasado por tanto tan sólo la ocupación del bloque de realojo ( salvo 8 viviendas que quedan por adjudicar y/o entregar ) y los sucesivos requerimientos de abono de pago exclusivo de las personas realojables, con el temor siempre del cumplimiento de estos pagos y por ello limitados a los de extrema necesidad.

De la obra lo que habéis visto.   Aquí se denunció y me enfadé con algún medio mal informado. El único compromiso era la urbanización de la llamada fase 1 que se llamaba así porque estaba ya casi terminada hace años y que comprendía entre el bloque de realojo y la Avenida de Asturias, porque el resto quedaría pendiente del desarrollo o no del Plan de Touza. Supongo que este tramo es el que se inaugurará antes de las elecciones, con las promesas de futuro oportunas.


Y este es el libro de vacaciones. Si he olvidado algo por el sol playero no dude nadie en corregir el mismo, porque como siempre, para evitar tachaduras se rellena a lápiz.

sábado, 16 de agosto de 2014

OTOÑO CALIENTE

Dicen los otros profesionales de la meteorología, los pescadores y agricultores, que a un verano tardío se corresponde un otoño caliente.

Pero además para nosotros lo será. Tenemos a la vuelta problemas que resolver, inmediatos.

Quedó pendiente el tema de los gitanos y su realojo. Me han llamado y me han expresado su preocupación después de comprobar que la pretensión existente es ofrecerles como única opción a estas 15 familias viviendas en otros barrios y no juntos.

Esto, que ya avisé y sabían algunos, están ahora muy nerviosos. Se han considerado desde que se inició el proceso, marginados y ahora en proceso de desarraigo de un barrio en el que han vivido siempre.
Me reuniré con ellos.

Creo que también estará en juego las REALES pretensiones de Dragados en este tema, en este momento. Creo que estaréis conmigo en que es distinto que se pretenda ejecutar ya la urbanización y por ende explicar la necesidad de ocupación de los solares y casitas y muy distinto que lo que se quiere tan sólo es limpiar los solares para esperar que el nuevo equipo de gobierno decida qué, cómo, cuándo.

Poco tiempo queda para cualquier cosa, lo que no se haga en este otoño caliente difícil en un invierno de promesas futuras electorales, en un país donde existe  un excesivo gobierno político de las Administraciones Públicas, donde unas elecciones paralizan las Direcciones Generales, Coordinadores y Asesores. Esto no creo que esté en la voluntad de ningún partido su modificación ( demasiados a colocar ).

A su vez se tendrá que decidir qué se hace definitivamente con la liberación del Paseo de la Dirección 314 y 316. Con lo anteriormente expuesto están cada vez más convencidos de las ventajas de quedarse fuera de todo esto. No parece buenos los resultados tanto económicos como de rapidez en el realojo como sus condiciones. Tampoco parece razonable ahora que por una persona (en el caso de que no consiga, que haré, hacer reflexionar) que decida ser expropiada castigar a los demás.


En fin, seguimos con problemas, que se precisará resolver. Tampoco vendría mal que Dragados pagara sus deudas a unos expropiados mal pagados por el propio abandono de dicha Entidad, en todos los sentidos. Y no es que los gobiernos de derechas apliquen políticas no protectoras de la propiedad privada sino que defienden la propiedad privada que les interesa. Esas políticas se volverán en contra, seguro.

Supongo a su vez que de la obra, como no sea en otoño cuando se decante el plan a realizar, deberemos esperar al nuevo gobierno para saber plazos y ejecución definitiva ?   

sábado, 9 de agosto de 2014

SENTENCIA Y REFLEXIONES DE VERANO

Para mí, vacaciones es dedicar durante algunos días el tiempo en hacer lo que uno realmente quiere hacer, lo que le gusta. Problema este para aquel que trabaja en lo que le gusta.  Pero sí que puedes dedicar este tiempo en dedicar tu trabajo en aquellos temas que más te realizan.

Como la felicidad nunca es completa, parte de ese tiempo me dedico a algo que no me gusta.

Unos de los letrados de los asociados esta dedicando su tiempo en la playa ( supongo con el mismo planteamiento vital que el mío ) a redactar el primer Recurso de Casación, ante el Tribunal Supremo de la Sentencia desfavorable a nuestros intereses del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

Como sabéis pocos, solo aquellos que reclaman más de 600.000 € pueden emplear este recurso, por eso de que la Justicia en este país es igual para todos
.
Por esto es de suma importancia estos pocos recursos. Porque la Sentencia del Tribunal Supremo sí que es definitiva y genera Jurisprudencia. Depende por tanto de la defensa de todos, si es que existe cualquier resquicio de revisión futura.

Por tanto estoy apoyando técnicamente en lo que se me pide.

Cuando leo y releo la Sentencia desfavorable, que ya es aparente generalizada para todos del Tribunal Superior,   se me ocurren muchos comentarios, pero solo creo publicables lo siguiente:
Lo que deduce el Tribunal es algo así:

 Como no existen datos fiables de comparación de valores de mercado del valor del suelo, sobretodo en una zona degradada donde existen chatarrerías y talleres con viviendas antiguas, pues se debe emplear el valor de suelo aplicable a Protección Pública ( VPP ).

Con esta deducción aplastante, sobra todo, como no sabemos lo que vale, es que vale muy poco. Deducción que será amparado por Jurisprudencia o no, pero que no puedo calificar de técnica.
Concretamente deduce:

Una mera lectura del Plan Parcial basta para desdeñar dicho sistema habida cuenta el sistema edificatorio existente ya que aún siendo una  zona eminentemente residencial existen complementariamente algunos elementos de actividad, fundamentalmente almacén de chatarra así como algunos talleres de automóviles, dedicados a chapa y pintura de los que solamente uno se puede considerar como estación adecuada de moderna. La edificación existente en su mayoría corresponde a pequeños edificios de 1 o 2 alturas de vivienda en mal estado de conservación, por ejemplo en la finca objeto de análisis la edificación principal data de 1.930 según datos catastrales, lo que imposibilita un análisis comparativo que habría de realizarse exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada.

Este comentario anula cualquier valoración por comparación e incluso después para el cálculo por el método residual que es el aplicable según Sentencia.

En otras palabras, que como no se sabe lo que vale lo que nos han dejado años y años de dejadez del Ayuntamiento como el retraso de Dragados, pues no vale y punto. Demos por tanto las gracias a todos esos negocios, únicos que podían instalarse en una zona expropiada y por ende sin posibles licencias municipales de ningún tipo.

Por tanto, si bien consideran que el valor del suelo vale según sus cálculos 347´24 €/m2 respetan el valor del Ayuntamiento de 868 €/m2.

Menos mal que no tenemos que devolver dinero.

Al mismo tiempo hemos recibido del mismo Tribunal y en similar fecha valoración de finca incluida en el mismo sector, pero no por expropiación sino por indemnización sustitutoria ( Sentencia 638/2014 ) por valor según pericial mía fijada en 1.905,78 €/m2 de repercusión, que aplica la edficiabilidad de 1,97 m2/m2 y arroja un valor reconocido en dicha Sentencia de 3.754 €/m2 .

No, no creo que aquí el Tribunal se haya vuelto loco.

Mirad, yo creo que aquí han pesado varios factores.

El valor de 3.754 €/m2 es, similar al solicitado para todos, el Valor de Mercado de los solares de la zona en el momento de valoración, que era el año 2.008, año de la expropiación, y el Tribunal lo sabe ( como por aplicación de respeto a los actos propios se deduce ).

Pero en una estricta visión de la Ley 8/2007, que ya ha sido subsanada en el Reglamento de 2.011, en una expropiación en el año 2008 lo que vale es lo que tienes y debido a la “singularidad” de lo que es, pues se deduce el valor de 347,24 €/m2.

Por tanto mi valoración, puede ser correcta, pero según ellos, no aplicable. Gracias de todas formas porque confirma mi actuación profesional. Serán otros jueces los que determinen el fondo de todo esto.

El mismo error lo deben haber cometido los peritos solicitados por insaculación por el Ayuntamiento y Dragados, más de 70 peritos que han dictaminado valores que oscilan entre ese valor y llegan en alguno a aproximarse a 6.000 €/m2. Esta divergencia de valores ha sido empleada con habilidad ( hay que reconocer los aciertos ) para demostrar la imposibilidad de determinar un valor único de la expropiación.

Este disloque, que produce que los solares valgan para el mismo Tribunal 10 veces menos que otros dentro del mismo sector, es el que nos esta rompiendo la cabeza ahora.

Y es que ya he dicho que el Justiprecio no es justo ni es precio.

A todos ( menos a los peritos que vivimos de esto ) nos gustaría que existiera una “fórmula mágica” que marcara el valor del suelo y creo que eso se debe fijar más por la contínua actualización correcta de las Ponencias de Valores a nivel fiscal y menos con el fácil e igualmente injusto empleo del máximo valor de suelo de VPP ( este comentario no es fácil de entender para muchos, intento no emplear términos técnicos ) . 
También influye la posible colaboración necesaria del perito en eso que se ha llamado “burbuja inmobiliaria”, pero hay no somos responsables, nadie nos contrata para determinar el valor real de las cosas, si es que este valor existe, sino simplemente detectar el valor del mercado de las mismas en determinado momento, sin entrar en consideraciones de si el mercado esta o no equivocado.                                                                                                                                                           
Seguiré limitando mis apreciaciones, sólo algún comentario:

Si en el año 2.008 hubiera sido inteligente el Sr. Zapatero y de verdad no hubiera existido la crisis y el boom inmobiliario hubiera continuado y por tanto el valor de compra de la Concesión de Dragados hubiera seguido siendo rentable, y por tanto hubieran vendido sus solares y construido la urbanización y ya no hubiera por tanto talleres ni casas bajas……..¿ La Sentencia sería la misma ?

Y otra más diabólica, si la pregunta anterior es negativa : ¿ Para qué ejecutar si eso va en contra de los costes expropiatorios ? ¿ No es mejor esperar a la Sentencia ?

No creo que haya existido una mente diabólica, pero el resultado, motivado por la falta de liquidez de Dragados ha sido muy hábil su uso.

 La crisis es como ese chapapote que impregna y mata cualquier ser vivo, pero en el fondo produce la mutación de algunos que no solo sobreviven sino que se alimentan del resto.   

Queda también por conocer el beneficiario de todo esto, pero eso es otro tema.

Pero, tengo una pregunta más importante: ¿ Qué pinto yo en un chiringuito de playa escribiendo esto ? Yo también estoy enganchado al blog y sigo enganchado en el programa del móvil de los caramelos en el 181. 
 
Lo que es más grave, ESTOY TRABAJANDO, porque no me gusta nada este tema.

Sobre la obra, el Plan Parcial de Touza y la evolución de todo esto, todavía no me he decantado por una opinión, que sí tengo.

Creo que todos apoyaríamos cualquier ejecución inmediata del sector, pero si hay que esperar, prefiero se piense todo mejor. A buen entendedor….


Momento este de darme un baño y refrescarme las ideas, no vaya a decir lo que no pretendo.       

miércoles, 6 de agosto de 2014

PARA IMPACIENTES

A veces pienso que este blog esta creando en algunos cierta adicción, no se, algo así como nos pasa a todos con el progamita ese de las frutas.....

Bueno, como dije, en vacaciones pasan pocas cosas.

El jueves día 31, Dragados compareció en el Ayuntamiento y cumplió salvo casos especiales no imputables a ellos el requerimiento de pago que se les notificó. Pagó alrededor de 600.000 €. Eran como os dije, propietarios y algunos inquilinos. Todos ellos pertenecen a la parcela de las casitas bajas y eran deudas antiguas del año 2009. Por ello han cobrado, aquellos que lo han hecho en conformidad un 20 % más en concepto de intereses de demora ( al 4% anual ). Los que han cobrado en disconformidad ( que van a pleito vamos ) pues como a todos los han castigado sin intereses hasta el final del procedimiento ( al enemigo, ni agua, estoy de acuerdo.... ).

Como comentarios:

a) Dragados puede pagar todos los intereses del mundo con las reducciones de costes que estan persiguiendo desde el principio de la Concesión, lo que no sé es si un retraso sólo imputable al Concesionario es coste de toda la operación y tiene repercusión en las edificabilidades a entregar, cosa no ética, pero yo es que soy como sabéis muy ingenuo. Si fuera así, el retraso le sale gratis.

b) A pesar de lo anterior sólo referir que cuando veo yo y el Ayuntamiento que aparecen con los cheques, tenemos una sensación de alivio que roza la imbecilidad.

c) Si esto funciona.....¿ Por qué no requerir ya con la totalidad de la deuda? Otra vez mi ingenuidad me puede. ¿ Os acordáis de cuando me dejaba la coleta cuando hacíamos esas manifestaciones ? Y es que algunos creen haber inventado algo.

A su vez, ese mismo día se reunió la Empresa Municipal de la Vivienda con representante de los gitanos, para explicar la situación. Parece que este proceso, conflictivo, se va a intentar llevar con los acuerdos posibles a pesar de las pocas viviendas que quedan, debido a la mala gestión....perdón, la crisis ( empezaba a perder la ingenuidad ). Estoy a disposición para ayudar en esto que debe ser tan delicado como consensuado y que debe estar culminado entre septiembre y octubre, para preparar el derribo de esta zona.

Se están estableciendo a su vez reuniones para el abono de toda esta zona de los expropiados que faltan, y se intuye otros pagos en primera quincena de septiembre.

En ese pago quiero se abonen a los inquilinos que tienen reconocidos mayores valores por Dragados y Ayuntamiento desde Marzo.

Bueno, pues ahora los que podáis daros un baño en el mar y dejaros de blogs e historias. Ya vendrá el trauma pos vacacional  con la inauguración a finales de año del tramo de paseo.... O no ( como diría Rajoy ).





 

 



  

lunes, 28 de julio de 2014

VACACIONES

Sí, estamos de vacaciones y a finales de semana más. En España se para todo en Agosto, cosa que sería bueno revisar ( ahora que todos quieren revisar todo para dejarlo igual, me temo ).

Estas son las “novedades”:

Pagos pendientes

Como ya informé, Dragados, a requerimiento del Ayuntamiento abonará a 6 afectados el día 31 de este mes. Suponen 800.000 €, pero la mayor parte corresponden a 4 propiedades de la zona de las casitas, en calle Alberdi, Travesía de Mateo y Capitán Blanco Argibay. Tan sólo cobran dos inquilinos gitanos y otro que quedaba pendiente.

Sí que se esperan ( aunque últimamente ni me cuentan ni pregunto, pero me entero ) que entre septiembre y octubre este panorama cambie radicalmente, cosa que forzaré para que así sea y se abone lo máximo posible y sobre todo lo que afecta a estas manzanas.

Pleitos por mayor valor

Ya han salido nuevas Sentencias del Tribunal Superior y son idénticas hasta el error a la ya anunciada desfavorable.

Esto hemos luchado con las armas que podíamos pero era previsible, todas serán parecidas, salvo creo las de los edificios en pisos de la fase 2., que desconocemos su futuro.

Como ya anunciamos, aquellas que se puedan, que no serán más de 8 fincas recurrir al Tribunal Supremo, lo haremos. Recordad que sólo aquellas que reclamen más de 600.000 € pueden recurrir y debido a la fragmentación en parcelas pequeñas muy pocos podrán.

Para proteger a los restantes recurriremos como se ha hecho en la primera Sentencia al Recurso de Amparo al Consitucional, a esperas del resultado a su vez de los que sí pueden recurrir. No hay otra manera.

Años de incertidumbre para todos hasta que se sepa el resultado.

Recuerdo aquel Convenio propuesto por nosotros de abonarse a todos una cantidad fija por el suelo que coincidía entre 1.060 €/ m2 ( 40% de propiedad ) a los 1.200 €/m2 en el caso de que todos firmaran el Convenio de Diciembre de 2.010, antes de la Resolución del Jurado, parecida.

Dragados  aceptó dicho acuerdo pero luego prefirió por razones económicas no cerrarlo.

Esto ha sido un error, ni siquiera con el éxito actual se puede fijar actualmente los costes del Proyecto, cosa que se establecían en dicho Convenio, sin intereses de demora ni incertidumbres y “regalando” en esa cifra unos 30.000.000 € por si acaso era preciso incluir a los reversionistas en los costes, cosa que luego no ha sido así.

Siempre me he quedado muy sorprendido del afán de Dragados en reducir costes, porque pensaba que a menor coste, proporcional superficie edificable, y por ende sólo beneficio municipal, que siempre comprendí esta lucha del Ayuntamiento. Mmmm….. 

Los jueces siempre se oponen a que hagamos valoraciones jurídicas los técnicos, si bien nosotros no podemos, lógicamente, oponernos a que realicen valoraciones técnicas.  Estas valoraciones incluyen ambos conceptos, queramos o no.

En fin, estamos donde estamos y la defensa ya es más jurídica que técnica, por lo menos es de agradecer que no existan divergencias en las Sentencias.

Viviendas de los gitanos

Operación ya en marcha, una vez ya regresado de sus vacaciones el responsable de la Empresa Municipal de la Vivienda empieza ya a reunirse con alguno  a finales de esta semana. Insisto en la previsión para Septiembre Octubre.

Liberación de edificios

Con muchas dificultades para convencer a la única que queda, la propietaria del 3º C de Paseo de la Dirección 314. Este piso hay tantas dificultades para expropiarlo como para liberarlo, y no es por haber hecho propuestas convincentes, efectuada en mi presencia. Tendremos que pensar, pero ya con el apoyo municipal, no vamos a castigar a un edificio entero por este caso, alguna solución habrá que dar, que creo que es más jurídica que monetaria.

Pero es cierto que estamos atascados ahí. Por lo menos me he puesto en contacto con dragados para que se firme ya los dos que sí están de acuerdo, pero puede que estén esperando al resultado incierto del otro.
   
Obra y Plan Parcial de Touza

Esto sigue lo mismo, es el ritmo pactado que se niega, con la salvedad de las incertidumbres futuras electorales, que cada vez serán más y más próximas. Septiembre y Octubre tendrán la llave que no han querido utilizar en Julio. Malos tiempos para la prepotencia.

Ah, y yo me voy de vacaciones también pero no diré cuándo ni cómo por prudencia debida ( ya se encargará alguien de fastidiarlas ) , pero me enteraré y publicaré, eso sí con menor regularidad ( como no sea que exista algo importante que cambie ) lo que vaya ocurriendo.

Que lo paséis bien.


   





martes, 22 de julio de 2014

DEDUCCIONES

La entrada anterior no tenía por objeto valorar mi esfuerzo, que creo es innecesario,  sino que ese día fue determinante para comprender todos la situación presente como futura. Todos saben que escribo este blog, que empezó siendo una simple transmisión interna entre asociados y ahora es un medio de defensa obvio de los mismos, no lo olvide nadie, aquí no estoy para apoyar a Dragados o al Ayuntamiento. Tampoco para lo contrario.

Llego todos los días preocupado a casa, porque me dedico profesionalmente a temas difíciles, porque me gustan, y siempre mi mujer me dice lo mismo, alguna vez acertará ( siempre lo hacen ).

Al grano:

Expropiación:

De la propuesta de pago que hubiera preferido no me enseñaran, deduzco que Dragados tan sólo pretende o pretendía el abono de 1.000.000 € de los casi 20.000.000 € que debe, en este año, que es lo mismo que en esta legislatura .

Considero que el Ayuntamiento no debe iniciar el realojo de las manzanas de casitas, de predominancia gitanos y rumanos (debido a que se han realojado los payos primero, cosa que nunca se hubiera hecho si se llega a saber que el IVIMA no iba a cumplir su promesa) hasta que quien sea garantice el abono de las indemnizaciones de todos y la consecuente demolición colectiva de todos los edificios con sus negocios radicados.

Esto conlleva, además de los 800.000 € requeridos para el 31 de este mes a Dragados, una cifra cercana a 2.000.000 €.

Yo creo que si se consigue realojar estas dos manzanas con su consecuente derribo, difícil será conseguir más, a la espera de la nueva Corporación Municipal.

Con esta situación, difícil a corto plazo del cobro de inquilinos y propietarios restantes, que seguirán financiando a Dragados al 4%. 

Obra:

La previsión única es que se termine el sector denominado fase 1, entre el edificio de realojo y la Avenida de Asturias.

Liberación de edificios:

A fecha hoy ya están prácticamente terminadas mis gestiones y mañana enviaré el resultado a la Subdirección General de Gestión Urbanística del Ayuntamiento, para que decida.

Modificación del Plan:

No existen razones, como no cambien drásticamente los datos anteriores previsibles, motivo alguno para aprobar modificación alguna.

Creo que todos sabemos que esto va para largo, me parece bien entonces que se piense bien qué se va a hacer, sus repercusiones económicas, el Patrimonio futuro municipal como el de Dragados.

Al menos prudencia.

Apoyos de grupos sociales:

Siempre he agradecido cualquier colaboración si bien nunca me han especificado la estrategia que pretenden. En realidad cualquiera que se hubiera presentado en la Asamblea a Presidente hubiera tenido mi apoyo. Recordad que sigo de Presidente porque nadie se presentó.

En cualquier circunstancia y menos en la actual me puedo oponer a nada. Por otra parte siempre he sabido que este, como otros problemas entrarían en campaña.


Como reflexión personal a mí ya me queda poco o nada que pueda negociar y eso, obviamente me posibilita un posicionamiento más claro en mis opiniones, gusten o no.